現在位置:福岡市ホームの中のくらし・手続きの中の住まい・引越しの中の建築に関する手続き等の中の開発許可・宅地造成規制から【立地基準】と解説(都市計画法第34条等)
更新日: 2021年3月26日

【立地基準】と解説(都市計画法第34条等)

 このページには開発許可制度における【立地基準】と解説を掲載しております。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

1 概要

 「立地基準」とは、開発許可制度において、市街化調整区域における立地の適正性を判断する基準のことをいいます。この基準は、都市の周辺部における無秩序な市街化(スプロール)を防止するため、都市計画区域を市街化区域市街化調整区域とに分けること区域区分等により、土地の利用目的に沿った立地の適正性を確保することを目的としています。

 「立地基準」という名称は通称であり、法律で定められた具体的な基準では、開発許可及び建築許可について、それぞれ規定がありますが、一部を除き共通しています。

 なお、開発許可制度には、【立地基準】とは別にもう一つ、開発区域に一定の技術的水準を保たせるための基準があり、【技術基準】といいます。


2 基準と逐条(逐号)解説

 開発許可の場合の【立地基準】と解説です。最初に基準(法第34条第1項第3号及び関係政令等)の引用を挙げ、必要に応じて、基準ごとに具体例及び解説等を加えています。

法第34条(本文)

【引用】

 前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為(主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。)については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。

法第34条第1号(いわゆる「一号店舗」等)

【引用】

 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 保育所等(家庭的保育事業、小規模保育事業、事業所内保育事業、社会福祉法による社会福祉事業の用に供する施設)、学校(一部のものに限る)、診療所、助産所、社会福祉施設(主として周辺の居住者が通所利用する施設、デイサービスセンター等)、ゆうちょ銀行(銀行窓口業務)、かんぽ生命(保険窓口業務)、コンビニエンスストア、理容・美容店、コインランドリー、プロパンガス販売所、施術所(鍼・灸・按摩)、自動車修理工場(板金工場を除く)、ガソリンスタンド、自動車用液化ガススタンド、農林漁業団体事務所、農機具修理施設、農林漁家生活改善施設、食堂・レストラン・喫茶店・カフェ(酒類提供を主とするものを除く)

【解説】

 本号の対象となる建築物等は当該開発区域の周辺の市街化調整区域に居住する者を主たるサービス対象とすると認められるものに限定されます。これらのうち日用品販売店舗に類するものは特に「一号店舗」とも呼ばれていますが、本号の全体についてそう呼ぶこともあります。立地は既存集落区域又はその隣接区域に限ります。一部の施設については規模の要件があります。次のリンク先もご覧ください。

法第34条第2号

【引用】

 市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 セメント工場等(鉱物資源の有効な利用上必要なものに限る)、展望台・宿泊施設・休憩施設等(観光資源の鑑賞等のため必要なものに限る)

法第34条第3号

【引用】

 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、当該特別の条件を必要とするため市街化区域内において建築し、又は建設することが困難なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 なし(本号に基づく政令が未制定であるため) 

法第34条第4号

【引用】

 農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第29条第1項第2号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 畜産食料品製造業、水産食料品製造業、野菜缶詰・果実缶詰・農産保存食料品製造業、動植物油脂製造業、精穀・製粉業、砂糖製造業、配合飼料製造業、製茶業、澱粉製造業、一般製材業の用に供する建築物等

【解説】

 本号で対象となる農産物の処理加工等については、これを産地においてすみやかに行う等の必要があるものに限ります。

法第34条第5号

【引用】

 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律(平成5年法律第72号)第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第2条第3項第3号の権利に係る土地において当該所有権移転等促進計画に定める利用目的(同項第2号に規定する農林業等活性化基盤施設である建築物の建築の用に供するためのものに限る。)に従つて行う開発行為

【具体例】

 農林業等活性化基盤施設(特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律) 

法第34条第6号

【引用】

 都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 中小企業共同化施設(独立行政法人中小企業基盤整備機構法) 

法第34条第7号

【引用】

 市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 既存工場関連施設

【解説】

 既存集落区域又はその隣接区域に限ります。 

法第34条第8号

【引用】

 政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 火薬庫等 

法第34条第9号

【引用】

 前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 沿道サービス施設(道路管理施設、ドライブイン、ガソリンスタンド、自動車用液化石油ガススタンド、自動車用天然ガス燃料供給施設、自動車用水素スタンド、自動車用充電設備施設)、火薬類製造所

【解説】

  「沿道サービス施設」とは、市街化調整区域において、道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等である建築物等のことです。これらのものは、市街化調整区域内であっても、基準に定める要件を満たせば、開発許可又は建築許可を受けて、開発行為建築行為を行うことができます。詳細は次のリンク先をご覧ください。

【留意事項】
  • 道路管理施設:高速自動車国道等において、その道路の維持、修繕その他の管理を行うために道路管理者が設置するものが該当します。
  • 休憩所:自動車の運転者の休憩のための施設宿泊施設は含まないであり、いわゆるドライブインで適切な規模のもの、例えば、レストラン、食堂、喫茶店等が該当します。休憩所の座席4に対して1台の割合で駐車場を確保することが許可の条件になります。
  • あくまでも自動車の運転者が休憩するための施設ですので、物品販売店舗などは該当しません。例えばコンビニエンスストアは、イートインスペースを設けるような形態であっても、福岡市では認めておりません。
  • 給油所:ガソリンスタンド、自動車用液化石油ガススタンド、自動車用天然ガス燃料供給施設、自動車用水素スタンド、自動車用充電設備施設等も該当します。
  • 「沿道サービス施設」の用に供する建築物については、「自己の業務の用」に供するものに限られるため、賃貸の用に供するもの貸店舗等は認められません。土地については、借地でも支障ありません。賃貸については次のリンク先もご覧ください。→「市街化調整区域で建築物の賃貸は可能か。Q&A

法第34条第10号

【引用】

 地区計画又は集落地区計画の区域(地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

【具体例】

 地区計画又は集落地区計画の区域内の建築物(一戸建ての住宅、共同住宅及び長屋、小規模な店舗等) 

法第34条第11号

【引用】

 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの

【具体例】

 区域指定型制度の指定区域内の建築物(一戸建ての住宅、共同住宅及び長屋、小規模な店舗等) 

法第34条第12号

【引用】

 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

【具体例】

 分家住宅、既存集落内の自己用住宅、収用対象事業による代替建築物(土地収用法の対象事業によるもの)、災害危険区域から移転する建築物(建築基準法第39条第1項等)、自治会施設(町内会集会所、防災倉庫など)、区域指定型制度の指定区域内の建築物(一戸建ての住宅、共同住宅及び長屋、小規模な店舗等) 

【解説】

 分家住宅については、次のリンク先をご覧ください。

 区域指定型制度については、次のリンク先をご覧ください。

法第34条第13号

【引用】

 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為(政令で定める期間内に行うものに限る。)

【具体例】

 既存権利届により建築する建築物

【解説】

 線引きの日から5年以内に限ります。

法第34条第14号

【引用】

 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

【具体例】

 以下は開発審査会に附議され得る代表的なものです。

 社寺仏閣及び納骨堂、研究対象が市街化調整区域に存在する研究施設、事業所等の従業者のための住宅・寮等、公営住宅、既存建築物の建替・増築、市街化区域に存する災害危険区域等に存する建築物の移転、レクリエーション施設を構成する建築物、指定既存集落内の小規模な工場等、指定区域内における特定流通業務施設、社会福祉施設、相当期間適正に利用された建築物の用途変更、定住化対策として行われる賃貸住宅への用途変更、地域産業振興施設、既存の土地利用を適正に行うため最低限必要な管理施設の設置

令第29条の5(主として周辺の地域において居住している者の利用に供する公益上必要な建築物)

【引用】

 法第34条第1号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める公益上必要な建築物は、第21条第26号イからハまでに掲げる建築物とする。

令第29条の6(危険物等の範囲)

【引用】

 法第34条第8号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。次項において同じ。)の政令で定める危険物は、火薬類取締法(昭和25年法律第149号)第2条第1項の火薬類とする。

2 法第34条第8号の政令で定める建築物又は第一種特定工作物は、火薬類取締法第12条第1項の火薬庫である建築物又は第一種特定工作物とする。 

令第29条の7(市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当な建築物等)

【引用】

 法第34条第9号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める建築物又は第一種特定工作物は、次に掲げるものとする。

一 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等である建築物又は第一種特定工作物

二 火薬類取締法第二条第一項の火薬類の製造所である建築物

令第29条の8(法第34条第11号の土地の区域を条例で指定する場合の基準)

【引用】

 法第34条第11号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める基準は、同号の条例で指定する土地の区域に、原則として、第8条第1項第2号ロからニまでに掲げる土地の区域を含まないこととする。

令第29条の9(開発許可をすることができる開発行為を条例で定める場合の基準)

【引用】

 法第34条第12号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める基準は、同号の条例で定める区域に、原則として、第8条第1項第2号ロからニまでに掲げる土地の区域を含まないこととする。

令第30条(区域区分に関する都市計画の決定等の際土地等を有していた者が開発行為を行うことができる期間)

【引用】

 法第34条第13号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める期間は、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して5年とする。

規則第28条(既存の権利者の届出事項)

【引用】

 法第34条第13号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるもの(自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で権利を有する者にあつては、第一号に掲げるものを除く。)とする。

一 届出をしようとする者の職業(法人にあつては、その業務の内容)
二 土地の所在、地番、地目及び地積
三 届出をしようとする者が、区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた目的
四 届出をしようとする者が土地の利用に関する所有権以外の権利を有する場合においては、当該権利の種類及び内容

3 建築許可の場合の【立地基準】と解説(令第36条第1項第3号)

令第36条第1項第3号イ

【解説】

 「建築許可」の場合の【立地基準】は開発許可の場合とほぼ同様です。開発許可における法第34条に基準に対応するもので、市街化調整区域における「建築許可」の基準となっています。

令第36条第1項第3号イ

【解説】

 法第34条第1号から第10号までに規定する建築物又は第一種特定工作物とされています。

令第36条第1項第3号ロ

【解説】

 同号ロは、開発許可における法第34条第11号に対応するものであり、同号の条例で指定する土地の区域内において行われ、同号の条例で定める制限用途に該当しない建築行為が規定されています。

令第36条第1項第3号ハ

【解説】

 同号ハは、開発許可における法第34条第12号に対応するものですが、令36条第1項第3号イと異なり、同号ハの条例を法第34条第12号の条例とは別に定めることとされています。これは、周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為建築行為は、必ずしも区域及び用途が一致するものではないとの考えによるものとされています。

 なお、福岡市においては、これらは同じ条例としています(福岡市開発行為の許可等に関する条例第11条第2項)。これについては、次のリンク先もご覧ください。

令第36条第1項第3号ニ

【解説】

 同号ニは、開発許可における法第34条第13号に対応するものであり、いわゆる「既存権利」の規定です。

令第36条第1項第3号ホ

【解説】

 同号ホは、開発許可における法第34条第14号に対応するものであり、許可に当たっては、あらかじめ開発審査会の議を経ることとされています。

4 参考(関連ページへのリンク等)

(1) 開発許可制度の概要

(2) 市街化調整区域の調べ方

(3) 市街化調整区域で建築できるもの

 開発許可建築許可を受けなければならない場合と、受ける必要がない場合を合わせて調べることもできます。

(4) 許可を要しない場合

 市街化調整区域で開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。

(5) 許可を要しない場合の手続き

 開発許可が不要の場合建築許可が不要の場合の手続きなどで使用する「開発行為等適合証明申請書」及び「開発行為等適合証明書」の様式については、次のリンク先をご覧ください。

(6) その他

<<註>>

 法律等の名称については、次の略称を用います。:都市計画法、:都市計画法施行令、規則:都市計画法施行規則、市条例:福岡市開発行為の許可等に関する条例、市規則:福岡市開発行為の許可等に関する規則

 このページの主な内容は、冊子の『開発許可制度と開発許可申請の手引き』PDFにも掲載しております。


【お問合せ先】

部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号市庁舎4階
電話番号(1):092-711-4587東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係
電話番号(2):092-711-4588城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係
FAX番号:092-733-5584
電子メール:kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
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