現在位置:福岡市ホームの中のよくある質問QAの中の住宅・建築から分家住宅とは何か。(都市計画法第34条第12号)
更新日: 2020年5月19日

福岡市よくある質問Q&A

質問

分家住宅とは何か。都市計画法第34条第12

回答

 原則として建築物の建築が禁じられている市街化調整区域において、線引きの日前から引き続き現在に至るまで生活の本拠を構えている本家から世帯が分かれて、分家としての世帯が新たに必要とする住宅のことをいいます。「世帯構成員の住宅」ともいいます。

 分家住宅の確保のために行う開発行為又は建築行為については、開発許可または建築許可の対象となり、許可対象となる土地、許可を受けることができる方の範囲、新規の住宅確保の必要性などの条件について審査を行います。

 分家住宅には大きく分けて次の2つのタイプがあり、許可基準の一部に違いがあります。
タイプ「ア」:線引きの日前から本家が所有する土地における自己用住宅
タイプ「ウ」:指定既存集落における自己用住宅

 分家住宅の要件を満たす場合でも、他法令等による規制についても注意が必要です。災害の発生の恐れのある区域や農用地として保存すべき区域などのように、規制が厳しく、開発行為などの許可を受けることが大変難しい場合もあります。また、農地法による農地転用許可が必要で、許可を受けられる見込みがある場合は、開発許可と農地転用許可の手続きを同時並行的に進める必要があります。

<<注意事項>>
 この手続きにより建築した分家住宅を分家住宅以外として使ったり、第三者に貸すことはできません。いわゆる「属人性」があるためです。ただし、やむを得ない事情があり、建築物の使用者を変更せざるを得ない状況になった場合は、正式な手続き開発審査会等を踏むことにより、使用者の変更を認めることができます。この場合は、事前に下記の【お問合せ先】でご相談ください。

【くわしい解説関係者向け
 市街化調整区域において分家住宅の用に供する目的で行う開発行為又は建築行為については、周辺地域と調和のとれた土地利用の範囲内で行われる限り、次の観点から、必ずしも市街化の促進として取り扱うべきではないため、支障のないものと考えられています。
自己の土地を所有しつつ継続して生活の本拠を有する農家世帯に代表される世帯が、その世帯の通常の分化発展の過程で、新たな住宅の確保が必要となる場合があること
当該市街化調整区域に土地を保有しながら別途市街化区域に求めさせることは適当でないこと
当該世帯の世帯構成員の生活権を保障する必要があること

 関係法令等は次の通りです。
国土交通省「開発許可制度運用指針」I-7-1-(1)分家住宅 ←※国の技術的助言です。
「福岡市開発行為の許可等に関する条例」第9条第2項第1号ア及びウ ←※福岡市の基準です。ア及びウは上記のタイプ「ア」及びタイプ「ウ」に対応します。
「福岡市開発行為の許可等に関する規則」第5条第1項から第3項まで ←※上記条例に規定する規則で定める要件です。
「福岡市開発審査会附議基準」第 1-1-2(市街化区域に生活の本拠を有する者の世帯構成員の居住の用に供する専用住宅)

<<参考文献>>
開発許可制度研究会編著『開発許可質疑応答集』の「第二章 開発許可制度」→「農家の二、三男が分家する場合の住宅等」、「大規模な既存集落内の自己用住宅・分家住宅、小規模な工場等、公営住宅」

【お問合せ先
部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号市庁舎4階
電話番号(1):092-711-4587東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係
電話番号(2):092-711-4588城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係
FAX番号:092-733-5584
電子メール:kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
受付時間:月曜~金曜休庁日除く午前9時15分~午前12時水曜日は特に込み合う傾向があります。午後は予約により対応できる場合があります。