開発行為の定義です。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。
「開発行為」とは、開発許可制度において、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を言います。「土地の区画形質の変更」とは、次の3つを言い、そのいずれか一つでもあれば、これに該当します。
開発行為が行われる場合は、開発許可が不要となる場合を除き、開発許可を受けなければなりません。
開発行為の正式な定義等については、都市計画法第4条第12項(定義)及び「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-1、I-第2章などに定められていますが、より分かりやすくするために、「2 供する目的」、「3 区画の変更」、「4 形状の変更」、「5 性質の変更」に分けて解説します。
都市計画区域(区域外は1ヘクタール以上)において開発行為をしようとする方は、開発許可が不要の場合を除き、あらかじめ、福岡市においては福岡市長の許可を受けなければなりません。(法第29条)
開発許可申請の手続きについても法律に規定されています。手続きの流れについては、次のリンク先をご覧ください。(法第30条)
開発行為に該当するかどうかを調べる前に、開発区域がどの範囲までなのかを知っておくことが重要です。
また、一体的な土地の区域を意図的に分割して、開発許可の規制を逃れようとする、いわゆる「開発許可逃れ」の相談があれば、「一体開発の判断基準」に従って、厳格な審査を行います。
開発区域については、次のリンク先をご覧ください。
開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。
開発行為に関する判断事例等は次のとおりです。
開発行為に関する法令や基準等は次のとおりです。
この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
1 運用に当たっては、次に定めるところを基準とする。
(1) 法第4条第12号の「供する目的」とは、土地の区画形質の変更を行う主たる目的が建築物(特定工作物)を建築(建設)し、宅地として利用することをいう。例えば、建築物の敷地や、その隣接地での専用駐車場の整備のための土地の区画形質の変更は、「供する目的」に該当する。
(2) 法第4条第12号の「土地の区画形質の変更」とは、次のことをそれぞれいい、土地の単なる分合筆は、規制の対象としない。
ア 「区画」の変更とは、開発区域内における道路(位置指定道路を含む。)、里道、水路等の公共施設の新設、変更または廃止等を行うことをいう。
イ 「形状」の変更とは、切土、盛土等により、土地に物理的な行為を加えることをいう。
ウ 「性質」の変更とは、農地、山林、雑種地等の宅地以外の土地を宅地(建築物の敷地等)として利用することをいう。
(3) 次の「区画」、「形状」の変更については規制の対象としない。
ア 切土・盛土が30センチメートル以下の造成行為
イ 切土・盛土が30センチメートルを超えるもので開発面積の15パーセント以下かつ 1,000平方メートル未満の造成行為。
ウ 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為。
ドライエリアについては以下いずれにも該当する場合、規制の対象としない。
・採光、換気等のために必要な場合。
・建築物の躯体から2メートル未満の範囲にある場合。
エ すでに建築物の敷地となっていた土地又はこれと同様な状態にあると認められる土地において、建築物の敷地としての土地の区画を変更しないもの。
オ 市街化区域内で、建築物の建築に際し切土、盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備の必要がないと認められるもの。
(4) 農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当するものとして規制の対象とする。
ただし、宅地以外の目的で造成された土地のうち無蓋の駐車場、資材置き場、家庭菜園、運動場、鉄道高架下等(これらに該当するかどうかについては、土地の物理的形状、周囲に整備された公共施設、設置された工作物、建築物敷地との一体性などから総合的に判断する。)の目的で造成された土地で、3年以上土地利用が図られていた後(撮影記録証明付きの航空写真等により確認できること)に建築行為がある場合、又は市街化区域内の土地で地目の変更が開発区域の面積の15パーセント以下かつ1,000平方メートル未満の場合は規制の対象としない。
(5) 開発行為がある部分(「形状」、「性質」の変更の合計)の面積の合計により規制の対象となるか否かを判断するが、重複する部分は除く。(建築基準法第42条第2項の規定による道路の部分及び同法第43条第2項の道路の部分は、規制の対象としない)
(6) 土地の利用目的、物理的形状等からみて一体と認められる土地の区域について、その主たる利用目的が建築物に係るものでないと認められるときは、規制の対象としない。
(後略)
開発行為が完了した土地の隣近接地における開発行為に係わる開発区域について
開発行為が完了した土地(開発許可が不要の土地を含む。以下「甲地」という。)の隣近接地(以下「乙地」という。)における開発行為が、次のいずれかに該当する場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする。
1 土地の利用形態等から客観的に判断して一体的な開発行為と認められるとき。
2 乙地の開発行為の開始時期が、甲地の開発行為の完了公告後(開発許可が不要の土地である場合は、建築物の検査済証等で確認後)2年以内であるときで次のいずれかに該当する場合
(1) 甲地の開発者と乙地の開発者とが同一人であるとき。(原則として、開発者とは申請者、設計者及び施行者をいう。)
(2) 甲地の所有者と乙地の所有者とが同一人であるとき。
この場合の「同一人」にはその者の親族、役員、従業員等で、その者と密接な人的関係又は資本的関係がある者を含むものとする。
なお、「同一人」は甲地の開発計画の開始時点(甲地に関する都市計画法、宅地造成規制法、建築基準法などの関連手続きの開始時点)まで遡って適用する。
3 上記2において、甲地の隣接地でなくとも、甲地との敷地間の距離が9メートル未満である場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする(下図参照)。
※「福岡市開発許可等審査基準」の全文は、次のリンク先に掲載しております。リンク先:「開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】」
部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号(市庁舎4階)
電話番号(1):092-711-4587(東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係)
電話番号(2):092-711-4588(城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係)
FAX番号:092-733-5584
電子メール:kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】(索引附き)
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