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更新日: 2020年9月29日

開発行為の定義(都市計画法第4条第12項)

 開発行為の定義です。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

1 開発行為

 開発行為とは、開発許可制度において、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画(くかく)形質(けいしつ)の変更を言います。「土地の区画形質の変更」とは、次の3つを言い、そのいずれか一つでもあれば、これに該当します。

  • 区画(くかく)の変更:道路、水路、公園などを新設、変更又は廃止すること
  • 形状(けいじょう)の変更:盛土(もりど)又は切土(きりど)を行う造成で土地の形状を変更すること
  • 性質(せいしつ)の変更:農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更すること

 開発行為が行われる場合は、開発許可が不要となる場合を除き、開発許可を受けなければなりません。

 開発行為の正式な定義等については、都市計画法第4条第12定義及び「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-1、I-第2章などに定められていますが、より分かりやすくするために、「2 供する目的」、「3 区画の変更」、「4 形状の変更」、「5 性質の変更」に分けて解説します。

2 供する目的

  • 「供する目的」とは、上記の「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的のことであり、目的となる建築行為等と「土地の区画性質の変更」とが同時期に連続して行われなくても、「供する目的」が宅地として利用することであれば、開発行為に該当します。例えば、建築物の建築後にその敷地の隣接地等へ専用駐車場を整備することは「供する目的」に該当し、「土地の区画形質の変更」が伴えば、一体開発として開発行為に該当します。建築物が既存のものであっても、「供する目的」であることに変わりはありませんので、注意してください。
  • 建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供しない場合例えば屋根のない月極(つきぎめ)駐車場や資材置き場などを単独で設置する場合は、土地の区画形質の変更があったとしても、開発行為には該当しません。従って、許可は不要であり、手続きも必要ありません。規制の対象となる「供する目的」がないためです。
  • 現在は宅地ではない一体の土地の一部分のみを建築物敷地とし、残りの土地を農地田、畑のまま使い続ける場合などは、残りの土地に関しては「供する目的」が建築物の建築等の用に該当しないため、開発区域に含める必要はありません。ただし、残りの土地が開発区域内に新たに整備される区画道路のみに接しており、既存道路に接していない場合は、一体開発として開発区域に含める必要があります。また、既存道路に接していても、開発区域に含める場合もあります。詳しくは次のリンク先をご覧ください。リンク先:「畑の造成は開発行為になるのか。
  • 風力発電機に附属する管理施設及び変電設備を設置する施設である建築物については、主として当該附属施設の建築を目的とした行為でないことから、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「風力発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。
  • 太陽光発電施設建築基準法上の建築物でないものの附属施設である建築物については、その用途、規模、配置や発電施設との不可分性等から主として当該附属施設の建築を目的とした開発行為にあたらないと判断できる場合には、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「太陽光発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。

3 区画の変更

  • 単なる分合筆は、規制の対象とはなりません。分合筆のみを目的とする場合は、いわゆる権利区画の変更に過ぎないためです。
  • 区画の変更とは、開発区域内における道路位置指定道路を含む。、里道、水路等の公共施設の新設、変更または廃止等を行うことをいいます。
  • 道路道路法、道路運送法又は道路交通法の認定、廃止、変更等は区画の変更に該当しますが、都市計画道路都市計画施設である道路として整備される場合などは該当しません。
  • 位置指定道路建築基準法第4215号、特定行政庁から道路位置指定を受けた私道の指定、廃止、変更等は区画に変更に該当します。指定されてから長期間が経過した位置指定道路のなかには、現況が当時の指定内容とは異なり、位置がずれていたり、形状が現存していない場合もありますので、見落とさないように、十分に調査する必要があります。宅地建物取引業法に定める重要事項説明の項目でもありますので、開発行為や建築行為をしようとする方は、必ず事前に調査しなければなりません。位置指定道路に関する内容や問合せ先については、次のリンク先をご覧ください。リンク先:「建築基準法上の道路扱いについて建築指導課
  • 位置指定道路の廃止は開発行為になります。詳しい内容は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「位置指定道路の廃止は開発行為になるのか。
  • いわゆる「2項道路」建築基準法第42条第2項の規定により、「建築基準法上の道路」とみなされる道、別称:「みなし道路」において、道路の中心線からの水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなす場合セットバックは区画の変更に該当しません。ただし、その線まで後退した部分を道路として寄付する場合などは、区画の変更に該当します。
  • 協定道路建築基準法第43条第1項ただし書き、建築基準法施行規則第10条の223号及びこれに基づく「福岡市建築物の敷地と道路との関係の許可運用基準」の協定締結は区画の変更に該当しません。
  • 公園都市公園法に基づく都市公園については、新設だけでなく、位置の変更、廃止等も区画の変更に該当します。

4 形状の変更

  • 形状の変更とは、切土盛土等により、土地に物理的な行為を加えることをいいます。
  • 切土の深さ及び盛土の高さが30センチメートル以下の造成工事については、規制の対象としません。その水平投影面積がいくら大きくても、対象としません。
  • 切土の深さ及び盛土の高さは現況地盤面と計画地盤面の高低差で判断します。工事の過程で一時的に生ずる地盤面については、この判断において考慮する必要はありません。
  • 切土の深さ及び盛土の高さが30センチメートルを超える土地の部分の水平投影面積が、開発面積の15パーセント以下かつ1,000平方メートル未満の造成行為については、規制の対象としません。30センチメートルを超える造成箇所の水平投影面積は、地盤の高さがなだらかに変化する場合は、30センチメートルを超えた位置から参入すれば十分です。「1,000平方メートル未満」というのは、開発面積が増えるにしたがって、当然その15パーセントも正比例して増えますが、ある規模(6,666.66…平方メートル)以上からは規制対象外となる部分の面積が1,000平方メートルで頭打ちになるということです。
  • 現況で建築物が存在する部分の現況地盤面は、その建築物が周囲の地面と接する位置と同等の高さにあるものとみなします。周囲の地面の高さが異なる場合は、接する位置の各点を直線で結んだ位置直線補間と同等の高さにあるものとみなします。また、周囲の地面の高さが複雑に変化する場合は、下記の【お問合せ先】までご相談ください。
  • 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為については、規制の対象としません。その範囲は建築物が実際に周囲と地盤と接する位置を元に判断します。判断にあたっては建築物の1階平面図等を参考にします。

5 性質の変更

  • 農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当するものとして規制の対象とします。
  • 農地等宅地以外の土地は、具体的には地目が田、畑、山林、原野、墓地、雑種地などのように宅地ではない土地が該当します。
  • 畑の造成については、周辺の状況等により、当該造成地が建築物敷地等として利用されることが明らかな場合については、開発行為として取扱います。詳しい内容は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「畑の造成は開発行為になるのか。
  • 地目が学校用地、境内地などの場合は、土地利用の実態により、宅地と同様に規制の対象としない場合があります。
  • 「宅地に変更すること」とは、実際に地目変更の登記を行わない場合でも、実質的に土地を宅地として利用し得る状態に変更する場合例えば、建築確認の敷地に含める場合であれば、性質の変更に該当します。
  • 宅地以外の目的で造成された土地のうち無蓋(むがい)の駐車場、資材置き場、家庭菜園建築物敷地の一部など、運動場、鉄道高架下等の目的で造成された土地で3年以上土地利用が図られていた後に建築行為がある場合は、規制の対象としません。
  • 上記の無蓋(むがい)の駐車場等の目的で造成された土地に該当するかどうかについては、土地の物理的形状、周囲に整備された公共施設排水施設等、設置された工作物、建築物敷地との一体性などから総合的に判断します。
  • 上記の「3年以上」を確認する方法として、撮影記録証明付きの航空写真等を提出していただきます。航空写真は、当該建築行為の着手時期より3年以上前に撮影されたものが必要です。航空写真の入手先は、国土地理院九州地方測量部住所:〒812-0013福岡市博多区博多駅東二丁目11-1福岡合同庁舎5階、電話:092-411-7881→申込先:一般財団法人日本地図センター、電話:03-3485-5413、九州地理情報株式会社住所:福岡市東区青葉二丁目30-1、電話:092-663-2111などです。
  • 宅地以外の目的で造成された土地のうち市街化調整区域内で農地転用許可を受けていない土地については、上記のような土地利用の実態に係わらず、開発行為に該当するものとして規制の対象とします。
  • 「土地で地目の変更が開発区域の面積の15パーセント以下かつ1,000平方メートル未満の場合は規制の対象としない。」という規定がありますが、市街化調整区域内の土地については適用されません。

6 その他の留意事項

  • 開発行為がある部分「形状」、「性質」の変更の合計の面積の合計により規制の対象となるか否かを判断しますが、重複する部分は除きます。この場合、建築基準法第42条第2項の規定による道路の部分及び同法第43条第2項の道路の部分は、規制の対象としません。
  • 開発行為があれば、開発区域の面積が、市街化区域では1,000平方メートル以上、市街化調整区域では面積に関係なく、都市計画区域外では1ヘクタール以上となる場合に、開発許可開発行為の許可:都市計画法第29条第1が必要になります。くわしくは次のリンク先をご覧ください。→リンク先:「開発許可の規制対象規模を知りたい。
  • 市街化調整区域では、原則として建築等が禁止されていますので、開発行為がない場合でも、許可建築許可が必要となる場合があります。

7 参考(関連ページへのリンク及び関係法令等)

(1) 開発許可申請の全体の流れについて

 都市計画区域(区域外は1ヘクタール以上)において開発行為をしようとする方は、開発許可が不要の場合を除き、あらかじめ、福岡市においては福岡市長の許可を受けなければなりません。法第29

 開発許可申請の手続きについても法律に規定されています。手続きの流れについては、次のリンク先をご覧ください。法第30

(2) 開発区域について

 開発行為に該当するかどうかを調べる前に、開発区域がどの範囲までなのかを知っておく必要があります。開発区域については、次のリンク先をご覧ください。

(3) 許可を要しない場合について

 開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。

(4) 関係法令等について

 開発行為に関する法令や基準等は次のとおりです。

都市計画法第4条第12項(定義)

 この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-法第4条(開発行為)について

1 運用に当たっては、次に定めるところを基準とする。
(1) 法第4条第12号の「供する目的」とは、土地の区画形質の変更を行う主たる目的が建築物(特定工作物)を建築(建設)し、宅地として利用することをいう。例えば、建築物の敷地や、その隣接地での専用駐車場の整備のための土地の区画形質の変更は、「供する目的」に該当する。
(2) 法第4条第12号の「土地の区画形質の変更」とは、次のことをそれぞれいい、土地の単なる分合筆は、規制の対象としない。
ア 「区画」の変更とは、開発区域内における道路(位置指定道路を含む。)、里道、水路等の公共施設の新設、変更または廃止等を行うことをいう。
イ 「形状」の変更とは、切土、盛土等により、土地に物理的な行為を加えることをいう。
ウ 「性質」の変更とは、農地、山林、雑種地等の宅地以外の土地を宅地(建築物の敷地等)として利用することをいう。
(3) 次の「区画」、「形状」の変更については規制の対象としない。
ア  切土・盛土が30センチメートル以下の造成行為
イ 切土・盛土が30センチメートルを超えるもので開発面積の15パーセント以下かつ 1,000平方メートル未満の造成行為。
ウ 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為。
 ドライエリアについては以下いずれにも該当する場合、規制の対象としない。
 ・採光、換気等のために必要な場合。
 ・建築物の躯体から2メートル未満の範囲にある場合。
エ すでに建築物の敷地となっていた土地又はこれと同様な状態にあると認められる土地において、建築物の敷地としての土地の区画を変更しないもの。
オ 市街化区域内で、建築物の建築に際し切土、盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備の必要がないと認められるもの。
(4) 農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当するものとして規制の対象とする。
 ただし、宅地以外の目的で造成された土地のうち無蓋の駐車場、資材置き場、家庭菜園、運動場、鉄道高架下等(これらに該当するかどうかについては、土地の物理的形状、周囲に整備された公共施設、設置された工作物、建築物敷地との一体性などから総合的に判断する。)の目的で造成された土地で、3年以上土地利用が図られていた後(撮影記録証明付きの航空写真等により確認できること)に建築行為がある場合、又は市街化区域内の土地で地目の変更が開発区域の面積の15パーセント以下かつ1,000平方メートル未満の場合は規制の対象としない。
(5) 開発行為がある部分(「形状」、「性質」の変更の合計)の面積の合計により規制の対象となるか否かを判断するが、重複する部分は除く。(建築基準法第42条第2項の規定による道路の部分及び同法第43条第2項の道路の部分は、規制の対象としない)
(6) 土地の利用目的、物理的形状等からみて一体と認められる土地の区域について、その主たる利用目的が建築物に係るものでないと認められるときは、規制の対象としない。
(後略)

「福岡市開発許可等審査基準」I-第2章-法第29条第1項第1号について(いわゆる「一体開発」について)

開発行為が完了した土地の隣近接地における開発行為に係わる開発区域について 
 開発行為が完了した土地(開発許可が不要の土地を含む。以下「甲地」という。)の隣近接地(以下「乙地」という。)における開発行為が、次のいずれかに該当する場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする。 
1 土地の利用形態等から客観的に判断して一体的な開発行為と認められるとき。
2 乙地の開発行為の開始時期が、甲地の開発行為の完了公告後(開発許可が不要の土地である場合は、建築物の検査済証等で確認後)2年以内であるときで次のいずれかに該当する場合 
(1) 甲地の開発者と乙地の開発者とが同一人であるとき。(原則として、開発者とは申請者、設計者及び施行者をいう。)
(2) 甲地の所有者と乙地の所有者とが同一人であるとき。 
 この場合の「同一人」にはその者の親族、役員、従業員等で、その者と密接な人的関係又は資本的関係がある者を含むものとする。
 なお、「同一人」は甲地の開発計画の開始時点(甲地に関する都市計画法、宅地造成規制法、建築基準法などの関連手続きの開始時点)まで遡って適用する。 
3 上記2において、甲地の隣接地でなくとも、甲地との敷地間の距離が9メートル未満である場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする(下図参照)。 
画像:近接地として扱うケース

「福岡市開発許可等審査基準」の全文は、次のリンク先に掲載しております。リンク先:「開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】


【お問合せ先】

部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号(市庁舎4階)
電話番号(1):092-711-4587(東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係)
電話番号(2):092-711-4588(城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係)
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WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
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