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更新日: 2020年9月8日

一体開発の判断基準(都市計画法第4条第13項、同第29条第1項第1号)

 このページには一体開発の判断基準と解説を掲載しております。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

1 規制の概要

 隣接する(又は近接する)複数の土地における開発行為等が、一体的な開発行為と認められる場合は、「一体開発」として、これらの土地の区域を合わせた全体の区域を開発区域とみなします。

 「一体開発」を行う開発区域の規模が規制対象規模以上となる場合は、開発許可が不要となる場合を除き、開発許可を受けなければなりません。

 一体的な開発行為と認められるかどうかを判断する観点は次のとおりです。

  1. 行為主体の同一性:開発者、土地所有者、工事施行者、設計者などが同一人であるかどうかなど
  2. 利用目的の一体性道路や下水道等の公共施設を共用しているかどうか、区域の間で専用利用の関係があるかどうかなど
  3. 物理的位置関係:隣接・近接の程度がどれほどかなど
  4. 時期的関係:建設や造成などの時期が近い[2年以内]かどうか、開発行為が計画的・連続的に行われるかどうかなど

2 規制の目的

 「一体開発」を規制する目的は、十分な公共施設の整備を伴わない開発行為やいわゆる「ミニ開発」を防止し、良好な住環境を形成することです。


3 基準

 ここに挙げる基準は「福岡市開発許可等審査基準」からの引用です。『開発許可制度と開発許可申請の手引き』にも収録しております。

「福岡市開発許可等審査基準」I-第2章-法第29条第1項第1号について(開発行為が完了した土地の隣近接地における開発行為に係わる開発区域について)

 開発行為が完了した土地(開発許可が不要の土地を含む。以下「甲地」という。)の隣近接地(以下「乙地」という。)における開発行為が、次のいずれかに該当する場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする。
1 土地の利用形態等から客観的に判断して一体的な開発行為と認められるとき。
2 乙地の開発行為の開始時期が、甲地の開発行為の完了公告後(開発許可が不要の土地である場合は、建築物の検査済証等で確認後)2年以内であるときで次のいずれかに該当する場合
(1) 甲地の開発者と乙地の開発者とが同一人であるとき。(原則として、開発者とは申請者、設計者及び施行者をいう。)
(2) 甲地の所有者と乙地の所有者とが同一人であるとき。
この場合の「同一人」にはその者の親族、役員、従業員等で、その者と密接な人的関係又は資本的関係がある者を含むものとする。
 なお、「同一人」は甲地の開発計画の開始時点(甲地に関する都市計画法、宅地造成規制法、建築基準法などの関連手続きの開始時点)まで遡って適用する。
3 上記2において、甲地の隣接地でなくとも、甲地との敷地間の距離が9メートル未満である場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとする(下図参照)。
画像:「近接地として扱うケース」の図

4 解説

 以下は上に挙げた基準の解説です。

基準本文の解説

  • 一体開発であるかどうかについての判断は、計画についての相談があった時点においてその都度行うものであり、将来の時点における判断を担保するものではありません。

基準-1の解説

  • 位置指定道路に依存する建築物敷地は全てが開発区域に含まれます。利用目的の一体性があり、この関係は位置指定道路が存在している限り続きますので、(基準-2の)時期的関係2年以内でないことなどは考慮されません。
  • 建築物敷地以外であっても、新たに築造する道路、水路等の公共施設の用地は開発区域に含まれます。排水管、避難用通路等の設置に必要となる土地も開発区域に含まれますので注意してください。
  • 建築物敷地に含まれない隣接地を利用する屋外(おくがい)駐車場、テニスコートなどでも、当該建築物利用者のための専用施設であれば、利用目的の一体性があるため、開発許可制度では当該土地を開発区域に含める必要があります。ただし、土地所有者が同一人であっても、一般の利用に供する月極駐車場や時間貸駐車場(コインパーキング等)である場合などでは、開発区域に含める必要はありません。
  • 土地を分割することにより、一部の土地が道路に接続せず、囲繞地(いにょうち)の問題が生じるような場合は、たとえ一部の土地で建築等を行わないと主張されても、これらの土地の全てが開発区域に含まれます。
  • 畑の造成については、造成主が畑であると主張していても、当該造成地が建築物等の敷地として利用されることが明らかな場合については、当該地が開発区域に含まれるものとします。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「畑の造成は開発行為になるのか。

基準-2-なお書きの解説

  • 一連の開発計画の開始時点隣接地等の取扱いを決めた時点を含みます。において、開発者や土地所有者等が同一人であった場合に、一連の行為隣接地の開発行為も含みます。の途中でこれらの行為主体が変更されたとしても、同一人であることに変わりはありません。例えば、土地所有者Aが土地の一部甲地を建築物の敷地として活用し、残りの隣接地乙地を未利用地とする計画を作成し、その後、乙地を第三者Bへ売却し、新たな土地所有者Bが乙地で開発行為を行う場合、甲地における開発計画の開始時点でAが乙地も所有しているため、土地所有者がAであることに変わりはなく、甲地及び乙地の土地所有者は同一人であることになります。
  • 一連の開発計画の開始時点は、当課に最初の相談があった時点とし、当課に記録を保存します。

5 参考(関連ページへのリンク及び関係法令等)

(1) 開発行為について

 開発行為については次のリンク先をご覧ください。

(2) 許可を要しない場合について

 開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。

(3) 関係法令等について

 開発行為に関する法令や基準等は次のとおりです。

都市計画法第4条第12項(定義)

 この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

都市計画法第4条第13項(定義)

 この法律において「開発区域」とは、開発行為をする土地の区域をいう。

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部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号(市庁舎4階)
電話番号(1):092-711-4587  (東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係)
電話番号(2):092-711-4588  (城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係)
FAX番号:092-733-5584
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WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
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