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更新日: 2021年3月26日

福岡市よくある質問Q&A

質問

区域指定型制度とは何か。(都市計画法第34条第11号及び第12号)

回答

 「区域指定型制度」とは、市街化調整区域内であっても指定された区域の中であれば、誰でも住宅や小規模な店舗などを建築することができるようになるとういう、福岡市の制度です。
 高齢化や人口減少などの課題を抱える既存集落などの地域が指定の対象です。指定を望まれる場合は、地域のみなさまでじっくり話し合っていただき、手続きを進めることになります。条件がいろいろとあり、難しいと思われるかもしれませんが、まずは下記の【お問合せ先】(地域計画課開発・建築調整課の両方)で相談してみられてはいかがでしょうか。

 区域が指定されればできること
 指定区域内であれば、空地であっても住宅などを建てることができます。
 指定区域内であれば、大きすぎる敷地を分割して、それぞれを宅地として利用することができます。
 指定区域内であれば、空家を賃貸住宅や貸店舗として第三者に貸すこともできます。
 ※ ただし、農地法に基づく農地転用許可など、他法令による許可が下りない場合には、この制度を利用することができませんので、ご注意ください。

 住みたい土地が既に指定された区域に入っているかどうかを知りたい方は、次のリンク先をご覧ください。
 「都市計画法第34条第11号及び第12号の指定区域及び指定建築物
 ※ 既に指定された区域で建築することが可能な場合には、別途、開発許可又は建築許可の手続きを行う必要があります。

 この制度については次のリンク先も参考になります。
 「市街化調整区域で“住”むこと」 ←担当課:地域計画課が作成するわかりやすいリーフレットです。
 「区域指定型制度運用の手引き」 ←手続きを進められる方はご覧ください。

【くわしい解説(関係者向け)
 区域指定型制度は、福岡市では2種類あり、都市計画法第34条第11号同条第12号に基づく制度です。第11号と第12号のどちらについても、この制度の根底にある考え方は同様です。その対象となる地域は、すでに公共施設が整備され、積極的な公共投資が必要とされず、スプロール対策上支障がないと考えられる地域であり、市街化調整区域でも開発行為が許容できるという地域です。どちらも条例で区域、内容や予定建築物等の用途を定めて、その区域の中で許可を行っていく制度であり、福岡市の場合、これらの制度の目的は定住化の促進というように共通しています。
 第11号及び第12号は都市計画法の平成12年改正(平成12年5月19日改正、平成13年5月18日施行)で追加されたもので、この改正で廃止された既存宅地制度の代わりに、この既存宅地制度で許可が不要とされてきたものと同様の要件を満たす区域をあらかじめ条例で定め、この区域内においては、建築物の用途が環境保全上支障のある場合を除き許可できることとしたことがこの制度の趣旨です。既存宅地制度では線引きの日から引続き宅地であった土地における建築行為については許可が不要とされていましたが、第11号と第12号に基づく区域指定型制度では宅地でない土地においても開発行為を許可することができます。この制度により既存集落内における未利用地の活用等が図られ、計画的な土地利用が進むことが期待されています。
 このような共通点がありますが、第11号と第12号には制度の趣旨、内容、適用条件などに違いがありますので、それぞれについて以下に説明していきます。

 第11号に基づく区域指定型制度の概要
 第11号に基づく区域指定型制度は、市街化区域に隣接または近接する土地の区域内において、条例で区域を定めて、一定の開発行為を認める制度であり、通称で「50戸連担制度」とも呼ばれています。
 福岡市では平成16年4月1日の条例制定・施行によりこの制度を創設しました。条例(※1)第7条及び第8条に定めております。第11号は、既存集落内にあって、原則として市街化区域から1キロメートルの範囲内にあることを条件としています。

 第12号に基づく区域指定型制度の概要
 第12号に基づく区域指定型制度は、上記の第11号に準じて、地域の実情に沿って、条例で区域を定めて、一定の開発行為を認める制度です。第12号の法文そのものの趣旨は、開発審査会等で個別具体的に検討していた開発行為であっても、実務の積み重ねにより、定型的に処理できることが明らかになってきたものについて、条例で区域、目的又は予定建築物の用途をあらかじめ定めておけば、手続きの合理化、迅速化を図ることができるというものです。
 福岡市では平成27年9月24日の条例改正・施行によりこの制度を創設しました。条例(※1)第9条及び規則(※2)第5条に定めております。第12号は、第11号と比べてより福岡市の実情にきめ細かく応じた運用を行う制度であり、指定既存集落内にあることなどの条件はありますが、道路等の条件を緩和し、多くの既存集落で利用できる制度としております。この制度により、既存集落の計画的な整備が進み、定住化の促進が図られることが期待されています。

 制度創設の経緯に関しては、次のリンク先もご覧ください。
 「既存宅地制度の廃止と許可制への移行

<<註>>
※条例:福岡市開発行為の許可等に関する条例 (平成16年3月29日条例第27号、平成16年4月1日制定・施行)
※規則:福岡市開発行為の許可等に関する規則(平成16年3月29日規則第69号)

<<参考>>
〇国土交通省制定「開発許可制度運用指針」I-6-8(第11号関係)及I-6-9(第12号関係)

【お問合せ先(制度の手続きに関するご相談)
部署:住宅都市局地域まちづくり推進部地域計画課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号(市庁舎4階)
電話番号:092-711-4430
FAX番号:092-733-5590
電子メール:chiikikeikaku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:「市街化調整区域で“住”むこと」

【お問合せ先(開発の許可申請に関するご相談)
部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号市庁舎4階
電話番号(1):092-711-4587東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係
電話番号(2):092-711-4588城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係
FAX番号:092-733-5584
電子メール:kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
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