質問

市街化調整区域で住宅宿泊事業（民泊(みんぱく)）を営むことができるのか。（都市計画法第34条、第43条）

回答

　市街化調整区域内の住宅のなかには、住宅宿泊事業（民泊）を行うことができない住宅がありますので、注意してください。
　住宅が建てられた経緯によっては、都市計画法の制限を受けることがありますので、検討中の方は事前に下記の【お問合せ先】まで相談してください。

【くわしい解説（関係者向け）】
　市街化調整区域内では、開発許可制度によって、原則として住宅の建築や用途の変更などが厳しく制限されており、例外的に許可を受けて建築された住宅のなかには、特定の人のみが住むことができる住宅が多くあります。これらの住宅のことを「属人性」のある住宅とも言います。
　次に属人性のある住宅の例を挙げておきます。
●農林漁業従事者のための住宅（農家住宅など）　
●世帯構成員等の住宅（分家住宅など）
●収用移転により建築された住宅（代替建築物）
●既存権利届により建築された住宅
　これらの属人性のある住宅において、許可を受けた特定の権利がある方が住んでいない状態で、住宅宿泊事業を営むと、本来の目的ではない使われたかをしていることになり、法律に違反することになります。具体的に住宅宿泊事業を行うことができるかどうかは、次のようになります。
(1) 属人性がない場合は?→できます。（許可不要）
(2) 属人性があり「家主居住型」の場合は?→できます。（許可不要）
(3) 属人性があり「家主不在型」の場合は?→できません。ただし、やむを得ない事情がある場合はこの限りではありません。
　最後の場合の「やむを得ない事情」としては、住宅の所有者の死亡、破産、遠方への転居などのように、社会通念上、空家となることがやむを得ないと考えられる事情が考えられます。このようなやむを得ない場合には、用途変更の許可により、属人性がない住宅へと変更できる場合があります。そのようにするためには、手続き（開発審査会→許可）が必要となりますので、下記の【お問合せ先】まで相談してください。

<<註>>
※1　「家主居住型」：住宅宿泊事業法第11条第1項第2号。届出住宅に人を宿泊させている間、住宅宿泊事業者が居住していて、不在となるときがない場合は「家主居住型」になります。この場合、日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は不在とはなりません。詳細は、住宅宿泊事業法の本文などにより確認してください。
※2　「家主不在型」：上記の「家主居住型」に該当しない届出住宅はすべて「家主不在型」となります。空家などが該当します。

<<参考-法令等>>
　主な関係法令等は以下のとおりです。
●住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）←※施行日：平成30年6月15日。いわゆる「民泊新法」です。
●都市計画法（昭和43年法律第100号）第34条、第43条
●国土交通省「開発許可制度運用指針」（平成29年7月31日改正版）I-15←※既存建築物の用途変更に関する国土交通省の技術的助言です。
●「福岡市開発審査会附議基準」第1-18-1号←※用途変更の基準です。下記【開発指導ホームページ】よりダウンロードできます。
●「住宅宿泊事業（いわゆる民泊）」←※福岡市の住宅宿泊事業（民泊）に関するページの一覧です。

【お問合せ先】
部署：住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所：福岡市中央区天神一丁目8番1号（市庁舎4階）
電話番号(1)：092-711-4587（東区、博多区、中央区及び南区の担当：開発指導第1係）
電話番号(2)：092-711-4588（城南区、早良区及び西区の担当：開発指導第2係）
FAX番号：092-733-5584
電子メール：kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB：開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】
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