質問

改築で許可を要しない場合の条件を知りたい。（都市計画法第34条第14号）

回答

　都市計画法に基づく開発許可制度において、「既存建築物の建替」として、従前の建築物の敷地の範囲内で従前と用途、規模、構造の著しく異ならない建築物を建てる場合、市街化調整区域であっても許可を要しない「改築」として取扱うことがあり、この取扱いの福岡市における条件は、次のとおりです。

■許可が不要となる場合の条件
(1)　原則として従前の建築物の敷地の範囲内で行われるものであること。
(2)　原則として従前の建築物と同一の用途であること。
(3)　主たる建築物の棟数（既存建築物と用途上不可分の関係にある附属建築物の棟数を除く）は1棟までであること。
(4)　規模、構造、設備等が従前のものに比較して過大でなく、かつ、周辺の土地利用の状況等からみて適切なものであること。
(5)　建替後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の1.5倍以下であること。ただし、用途が自己用住宅の場合、床面積の合計は175平方メートルを上限として従前の建築物の床面積の合計の1.5倍を超えることができる。つまり、自己用住宅の場合は、1.5倍を乗じて得た面積又は175平方メートルのうち、大きいほうの面積までとなる。また、実際の建築に当たっては、建築基準法等の規定に基づく制限（建蔽(けんぺい)率、容積率等）を超えることができない。
(6)　開発行為を行わないこと。（切土・盛土が30センチメートル以下の造成行為、切土・盛土が30センチメートルを超えるもので開発面積の15パーセント以下かつ1,000平方メートル未満の造成行為については規制の対象となる開発行為とはならない。）
(7)　他法令等（建築基準法等）に関することについては、あらかじめ所管課（機関）に確認を行った上で、必要な手続きを行うこと。

<<参考-関連ページの案内>>
　関連ページについては次のリンク先をご覧ください。
　●　既存建築物の建替：「既存建築物の建替とは何か。（都市計画法第34条第14号）」
　●　改築：「改築とは何か。」
　●　手続きについて：「開発行為等適合証明申請書（通称：不要証明、六十条証明書）」

【くわしい解説（関係者向け）】
■175平方メートルの根拠　
　自己用住宅に限り建替後の床面積は175平方メートルを上限として、従前の1.5倍を超えることができるとする基準については、住宅金融公庫融資（当時）の区分（基準金利の区分）を参考として上限の175平方メートルを定めました。高度経済成長における生活水準の向上に伴い、床面積の広い住宅が必要となり、従前の1.5倍の面積でもなお不足する場合が考えられたため、この基準を設けました。

■関係基準等
　●　国土交通省「開発許可制度運用指針」I-7-1-(9)　←※国土交通省の技術的助言です。「既存建築物の建替」についてくわしく示されています。
　●　「福岡市開発審査会附議基準」第1-8号（『開発許可制度と開発許可申請の手引き』所収）　←※既存建築物の建替・増築についての福岡市の基準です。
　●　「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-1（『開発許可制度と開発許可申請の手引き』所収）　←※開発行為についての福岡市の基準です。
　※福岡市の開発許可関係諸基準を収載する『手引き』は次のリンク先よりご覧ください。リンク先：「開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】」

【お問合せ先】
部署：住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所：福岡市中央区天神一丁目8番1号（市庁舎4階）
電話番号(1)：092-711-4587（東区、博多区、中央区及び南区の担当：開発指導第1係）
電話番号(2)：092-711-4588（城南区、早良区及び西区の担当：開発指導第2係）
FAX番号：092-733-5584
電子メール：kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB：開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】（索引附き）
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