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更新日: 2022年4月1日

土地区画整理事業

土地区画整理事業とは

敷地整序型土地区画整理事業とは

土地区画整理事業とは

無秩序に建築物が立ち並ぶ街では、交通の便や環境が悪く、もし、火災や地震が起こった場合に避難が難しかったり、消防車が現場に入れず尊い生命を失ったりと、都市防災上とても危険な状態にあります。 このような状態を改善し、みなさんが安心して暮らせる快適なまちにするために、不整形な土地の形状を整えたり、道路、公園、広場などの必要な施設を総合的に整備するとともに、個々の宅地を整然と区画し、すべてが道路に面するように配置するなど、土地を最も利用しやすいようにするのが土地区画整理事業です。

土地区画整理事業の図。〇道が狭く、危険。〇河が汚れていたり、排水が悪い。〇まちに緑が少なく、公園や広場もない。〇目に余る乱開発が進んでいる。〇土地が有効に利用できない。

事業の仕組み

土地区画整理事業は、新しく必要とする道路や公園など公共施設の用地を土地所有者のみなさんで少しずつ提供しあうことから始まります。再配置された土地は区画整理を行う前のそれぞれの土地の位置、広さなどを十分に考慮しながら、土地所有者のみなさんに公平になるように決められます。土地は少し狭くなりますが、土地の形が整い、道路や公園などの公共施設が整うなど、利用しやすい地域に生まれ変わります。

事業の仕組みの流れ
換地・減歩の説明。〇換地:土地区画整理事業により、みなさんの土地は上の図のように土地の形が利用しやすいように整えられ、道路に面して整然と再配置されます。このように再配置された土地を「換地」といいます。換地には、前の土地についての権利(所有権、地上権、抵当権、賃借権等)も、そのまま移ります。〇減歩:みなさんが土地を少しずつ出し合うことを「減歩」といい、公共減歩と保留地減歩の二種類に分けられます。公共減歩では、土地は道路や公園などの公共施設を作るために使われます。また、保留地減歩として出し合った土地は売却し、事業費に充てられます。(その土地には学校や病院など公益施設の建設にも利用は可能です。)

施行者

土地区画整理事業を行おうとする者を施行者といい、個人、組合、区画整理会社、地方公共団体、国、都市再生機構などがあります。これまでの実施例を見ますと,個人・組合・都市再生機構・公社は,まだ建物があまり建っていない農地,山林等について主に行っており,地方公共団体・行政庁は,すでに建物の建てこんだ市街地において数多く行っています。 特に,火災・震災などの大きな災害後の復興は行政庁が行うのが通例です。 区画整理は,単に施行者のみでなく,地区の関係権利者の方々をはじめ,数多くの人々や機関が参加し,協力し合って初めて円滑に進められ良好なまちづくりが可能となるものです。


事業のながれ

土地区画整理事業は下の図のような流れで実施されます。

事業のながれ図

事業施行地区一覧

福岡市内においてこれまで実施され,あるいは現在実施されている区画整理事業は以下のとおりです。

土地区画整理事業区域内における建築行為等の制限について

土地区画整理事業の施行地区内においては、
 (1)土地の形質の変更(土地の切り盛りや舗装をするなど。)
 (2)建築物・工作物(門・塀等も含まれます。)の新築、改築、増築
 (3)重量が5トンを超える物件の設置、若しくはたい積
を制限しています。(土地区画整理法第76条)
上記(1)~(3)の建築行為等を行う場合は許可申請が必要です。


申請に必要な書類

・許可申請書(様式第2号)
・意見書  ※事前に施行者(区画整理組合等)から取得し、提出してください。市施行の場合は必要ありません。
・付近見取図
・各階平面図(縮尺200分の1以上)
・配置図(縮尺500分の1以上)
・断面図(縮尺200分の1以上)
・建物面積・延べ面積・求積表
・仮換地指定図
・土地の権利関係が確認できる書類 (例)仮換地指定通知書の写し、仮換地証明書、保留地証明書、売買契約書など
・土地使用に関する調書  ※申請者と土地所有者が異なる場合に必要です。


【申請書ダウンロード】
1.許可申請書(様式第2号) (103kbyte)doc
2.意見書 (44kbyte)doc
3.土地使用に関する調書 (28kbyte)xls
4.工事完了届 (14kbyte)doc  ※許可を受けた建築行為等の完了後に提出してください。


申請方法

申請は、窓口または電子メールで受け付けています。
(1)窓口での申請
上記の「申請に必要な書類」1部を、下記申請先の窓口へお持ちください。
(2)電子メールでの申請
上記の「申請に必要な書類」を、下記申請先のメールアドレスまで送付してください。
※電子メールによる申請の場合は、メール本文にご担当者様のお名前と連絡先をご記入ください。


申請先・お問い合わせ先

組合・個人施行の場合

住宅都市局地域まちづくり推進部地域計画課 (電話092-711-4430)

〈窓口での申請〉 地域計画課 (市役所4階)
〈電子メールでの申請(送付先)〉 chiikikeikaku-76shinsei@city.fukuoka.lg.jp



市施行(貝塚駅周辺地区)の場合

住宅都市局九大まちづくり推進部SmartEAST基盤整備課 (電話092-711-4142)

〈窓口での申請〉 SmartEAST基盤整備課 (市役所3階)
〈電子メールでの申請(送付先)〉 smart-seibi.HUPB@city.fukuoka.lg.jp

参考資料

敷地整序型土地区画整理事業とは

一定の基盤整備がなされている既成市街地の地域で、空き地や駐車場等の小規模かつ低未利用地の有効利用を特に進める必要がある地区で、土地の集約・入替えを行うことにより敷地の整序を図る土地区画整理事業のことです。

【考え方】土地区画整理事業運用指針(国土交通省)

既成市街地においては、

既成市街地においての説明。((1)区画道路の付替え(2)隅切りの設置(3)公開空地と一体の舗装や植栽整備)+土地の集約・入替え=土地区画整理事業と認める(=敷地整序型)

整序型事業は通常の土地区画整理事業に比べ、施行地区の設定や区画道路、公園緑地の設計を比較的柔軟に行うことができます。

整備の特徴と効果

事業者が建築物敷地の有効・高度利用を図る上で、


  1. 土地区画整理事業の適用により
    • 税制の優遇制度が受けられる⇒非課税措置や課税の軽減                                 
    • 建築行為の制限がない⇒事業施行中でも仮換地後に建築可能                                 
    • 登記の面倒な手続きが不要⇒換地処分後に一括で登記
  2. 敷地整序型の適用により
    • 都市計画決定を必要としない⇒スピーディな事業化が可能                                 
    • 柔軟な施行地区の設定や公共施設整備基準の緩和⇒機動的な事業化を実現

民間活力による市街地整備を推進


整備イメージ

出典:(財)区画整理促進機構「街を編む敷地を織る 街区再編・敷地整序プロジェクト」

1.区画道路の付け替え

施行前において街区内を貫通していた区画道路を、街区周辺(幹線道路)に付け替えることにより、敷地を一体化し、土地の有効・高度利用を図る。

整備イメージ1

2.公共的空地等の整備と一体になった植栽・舗装の打替え等

低未利用地の集約、土地の有効・高度利用を図る際に、地区計画や総合設計制度等による公共的空地を整備する。この時、公共的空地と区画道路や幹線道路等の歩道と一体となった植栽・舗装の打替えを行う。

整備イメージ2

認可の要件

整序型事業として認可を受けるためには、次の条件全てを満たすことが必要です。

福岡市敷地整序型土地区画整理事業認可取扱要領 (145kbyte)pdf

  1. 都市再開発方針で定める既成市街地内で、施行地区周辺の道路網が良好なこと。
  2. 以下のいずれかに該当し、かつ、指定容積率が150%以上の地区であること。
     ・駐車場や空き地等の低未利用地が散在している地区
     ・老朽化した建物の更新期にあわせて街区の再編を行い、都市機能の向上を図るべき地区
  3. 原則として、施行面積が0.5ヘクタール以上、2.0ヘクタール未満であること。
  4. 土地の整序とあわせて建築物整備を一体的に実施するものとし、建築物整備を行うにあたり、都市計画マスタープランで位置づけている“まちの将来像”および“「まちづくりの課題」の解決”、または、地域が抱えるまちづくりの課題の解決に貢献すること。


※上記の整序型事業の認可要件に合致しない場合であっても、通常の土地区画整理事業として認可できる場合もありますので、ご相談ください。

福岡市内における実施事例

祇園町地区 : 敷地の整序と区画道路の付替え