よくある質問(Q&A)
既存集落の定義と解説（都市計画法第34条関係）
このページには都市計画法に基づく開発許可制度における、いわゆる「既存集落」及び「指定既存集落」の定義と解説を掲載しております。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。
1 概要
「既存集落」とは、市街化調整区域において、独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められ、かつ、相当数の建築物が連たんしている集落をいいます。福岡市の開発許可制度においては、既存集落を「既存集落」と「指定既存集落」とに分けています。「指定既存集落」は「既存集落」のうちから指定されますので、広い意味での「既存集落」に含まれます。また、これらをまとめて「既存集落」と称することもあります。
これらの区域の中では、日用品販売店舗や分家住宅などの建築物を建築することができます。詳細は以下の<<6 参考>>を参照してください。
なお、「既存集落」及び「指定既存集落」は線引きの日時点等を基準として定めておりますので、これ以降に建築された建築物の連たんに応じてこれらの指定の区域を拡大することはありません。
2 「既存集落」の定義
引用（「福岡市開発行為の許可等に関する条例」第7条1号より）
当該土地に係る区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張されて当該土地が市街化調整区域として区分された日(以下「線引きの日」という。)前から概ね50以上の建築物が集積しており、それらの敷地が概ね50メートル以内の間隔で存している土地の区域
解説
「既存集落」とは、線引きの日前から概ね50以上の建築物が集積しており、それらの敷地が概ね50メートル以内の間隔で存している土地の区域のことをいいます。（「福岡市開発行為の許可等に関する条例」第7条第1号 参照）
3 「指定既存集落」の定義
引用（「福岡市開発行為の許可等に関する条例」第9条1号ウより））
当該専用住宅の敷地である土地が、指定既存集落(線引きの日前から独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められる大規模な集落であって、開発行為により市街化を促進するおそれがないと市長が認めて指定したものをいう。以下同じ。)内にあり、線引きの日前から引き続き当該指定既存集落内に生活の本拠を有する者又はその者の世帯構成員その他規則で定める者の居住の用に供するもの
解説
「指定既存集落」とは、独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められる大規模な集落であって、開発行為により市街化を促進するおそれがないと市長が認めて指定したものをいいます。（「福岡市開発行為の許可等に関する条例」第9条第1号ウ 参照）
4 「既存集落」と「指定既存集落」との関係
「既存集落」と「指定既存集落」との関係については、国土交通省の『開発許可制度運用指針』I-7-1(7)に、「独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められる大規模な既存集落」及び「指定既存集落」についての記述があります。ここでは、前者のうち、諸条件を勘案し、市街化を促進するおそれがないと認めてあらかじめ都道府県知事等（指定都市の区域内にあつては、当該指定都市の長）が指定した集落を「指定既存集落」とすることが示されています。福岡市においても「指定既存集落」は「既存集落」のうちから一定の条件を満たす区域について指定しております。
5 「指定既存集落及び既存集落の指定区域図」
福岡市の「既存集落」及び「指定既存集落」は、福岡市開発審査会の意見を聞いて、あらかじめ指定しております。具体的な区域については次のリンク先をご覧ください。
6 「既存集落」と関係のある基準
以下に「既存集落」との関係がある主な基準を参考としてあげておきます。
- 法第29条第1項第11号関係 → 令第22条第6号（延べ面積50平方メートル以内の日用品販売店舗等）
- 法第34条第1号関係 → 法第34条第1号（日用品販売店舗等）
- 法第34条第4号関係 → 法第34条第4号（農産物の処理加工等）
- 法第34条第7号関係 → 法第34条第7号（関連工場）
- 法第34条第12号関係 →
□福岡市開発行為の許可等に関する条例第9条第2項第1号ア（分家住宅）
□福岡市開発行為の許可等に関する条例第9条第2項第1号イ（既存集落内の自己用住宅） - 法第34条第14号関係 →
□福岡市開発審査会附議基準第2-1-2号（分家住宅[市街化区域→市街化調整区域]）
□福岡市開発審査会附議基準第2-5号（事業所等の従業者のための住宅、寮等）
7 「指定既存集落」と関係のある基準
以下に「指定既存集落」との関係がある主な基準を参考としてあげておきます。
- 法第34条第12号関係 →
□市条例第9条第1項第1号ウ（分家住宅）
□市条例第9条第2項及び第3項（区域指定型制度←※指定された区域のみ） - 法第34条第14号関係 →
□福岡市開発審査会附議基準第2-7-2号（公営住宅）
□福岡市開発審査会附議基準第2-14号（指定既存集落内の小規模な工場等）
□福岡市開発審査会附議基準第2-18-2号（定住化対策として行われる賃貸住宅への用途変更）
また、「指定既存集落」の一部については「区域指定型制度」による区域を指定している場合がありますので、詳細については次のリンク先をご覧ください。この「区域指定型制度」により指定された区域の中であれば、市街化調整区域内であっても、誰でもが一戸建ての住宅等の一定の建築物を建築することができます。
8 参考（関連ページへのリンク等）
(1) 「沿道サービス施設」に限らず市街化調整区域で建築できるもの
開発許可や建築許可を受けなければならない場合と、受ける必要がない場合を合わせて調べることもできます。
- 「市街化調整区域では何を建てることができるのか。」（Q＆A、簡略）
- 「市街化調整区域で建築物の用途を変更することはできるのか。」（Q&A）
(2) その他
- 「開発区域が市街化区域と市街化調整区域とにわたる場合の開発許可について知りたい。」
- 「市街化調整区域の建蔽率や容積率を知りたい。（建築基準法関係）」
<<註>>
※ 法律等の名称については、次の略称を用います。法：都市計画法、令：都市計画法施行令、規則：都市計画法施行規則、市条例：福岡市開発行為の許可等に関する条例、市規則：福岡市開発行為の許可等に関する規則
※ このページの主な内容は、冊子の『開発許可制度と開発許可申請の手引き』（PDF）にも掲載しております。
【お問合せ先】
部署：住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所：福岡市中央区天神一丁目8番1号（市庁舎4階）
電話番号（1）：092-711-4587（東区、博多区、城南区及び早良区の担当：開発指導第1係）
電話番号（2）：092-711-4588（中央区、南区及び西区の担当：開発指導第2係）
FAX番号：092-733-5584
電子メール：kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】（索引附き）
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