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更新日:2025年4月1日

 

都心部機能更新誘導方策

最新情報

グリーンビル促進事業のスタートに伴い、グリーンボーナス認定制度要綱を公表しました。あわせて、都心部機能更新誘導方策を更新しました。(2025年4月1日)

目次

都心部機能更新誘導方策とは

福岡市では、都心部の更なる機能強化と魅力づくりを推進するため、国際競争力・感染症対応(九州・アジア)、環境、魅力、安全安心共働をキーワードに、容積率の緩和制度を運用しています。都心部における民間建築物の更新期等を捉え、都市計画制度等の運用基準を定め、民間の力を引き出しながら、機能更新を促進し、都心部のまちづくりを推進することを目的としています。福岡県西方沖地震を大きな契機に、更新期を迎える建物が多い都心部では、さらに安全安心のまちづくりを進めていく必要があります。また、都心部の活力を維持増進していくためには、質の高い商業業務空間の創造が必要と考えています。このため、従来の公開空地(セットバックによる歩道状空地や広場等)の量により評価の組み立てを行っていた容積率緩和制度を、環境・安全安心などの視点を加えたものとして、制度改善したものです。

都心部の機能強化と魅力づくりの視点

国際競争力と感染症対応、環境、魅力、安全安心、共働、という視点で取り組みます

制度概要

(1)都心部機能更新型容積率特例制度

総合設計制度による公開空地の評価等に加え、国際競争力・感染症対応(九州・アジア)、環境、魅力、安全安心、共働の視点からまちづくりを推進するための「まちづくり取組評価」や、都心部の課題である交通環境の改善を推進するための「敷地外公共施設整備評価」を設けております。

活用する制度

地区計画(再開発等促進区)、都市再生特別地区、総合設計制度
原則として、幅員8メートル以上の道路に接する地域を対象とします。住環境との調和を図るため、住居系用途地域は、原則として対象外とします。

容積率緩和にあたっての評価の考え方

まちづくり取組み評価

下記の取組みの合計を最大450%評価する

国際競争力・感染症対応(九州・アジア)

機能強化と魅力づくりを育成・リードする用途の設置運営、新時代にふさわしい機能の導入(最大50%)

環境

交通環境の改善に寄与する施設整備(最大100%)

環境負荷の低減等を図る施設整備(最大50%)

魅力

賑わい・憩いの創出、地域資源の活用(最大50%)

安全安心

災害に強い都市構造に寄与する施設整備(最大50%)

共働

街区から数街区相当のまちづくり計画立案(最大100%)

天神ビッグバンボーナス、博多コネクティッドボーナス、グリーンボーナス

上記いずれかの「認定」を受けた建築物で、都心部の魅力向上に資する取組み(最大50%)

敷地外公共施設評価

地下歩道や道路付加車線の確保などの敷地外関連公共施設整備を推進し、整備施設面積の敷地面積に対する割合を一定計算式で評価

公開空地評価  

交通円滑化等に寄与する公開空地や歩行者空間整備を推進し、公開開空地の敷地面積に対する割合を一定計算式で評価

公開空地整備は、制度活用の際の必須事項

特定施設評価 

文化ホール、太陽光発電施設、地域冷暖房施設、防災用備蓄庫、宿泊施設 など、整備施設面積を評価

容積率評価項目のイメージ

 

画像:特定施設評価図
  • 都心部機能更新型総合設計制度での容積率評価は、公開空地評価と特定施設評価のみ。
  • 都市基盤との調和、周辺への影響配慮等を審査し、都市計画等の手続きを行った上で決定されます。

都心部機能更新型容積率特例制度による、まちづくり誘導イメージ

現場・課題
画像:現場・課題のイラスト1
まちづくり誘導イメージ
画像:まちづくり誘導イメージのイラスト2

(2)街並み誘導型地区計画(道路狭あい地区型)

道路狭あい地区内の主要な通り等の形成や、安全安心と賑わい、界隈性を持った多様な機能を誘導するため、セットバックの距離に応じ容積率を緩和するものです。

活用する制度

街並み誘導型地区計画
原則として、幅員4メートル以上6メートル未満の道路に接する地区を対象とします。幅員4メートル未満の狭あい道路沿道については、交通上、安全上、防火上等の課題が多いため、当面、4メートル未満道路を経由しないで敷地に連絡するなどの対策を講じるものを対象とします。

容積率緩和にあたっての評価の考え方

セットバックにより確保される空地等を勘案し、周辺への影響等を審査し、都市計画等の手続きを行った上で決定されます。

緩和容積率の上限=W×(かける)0.8×(かける)100≦ 指定容積率

Wは、壁面の位置の制限が指定された部分を含む見なし道路幅員(メートル)

街並み誘導型地区計画(道路狭あい地区型)による、まちづくり誘導イメージ

現場・課題
画像:現場・課題のイラスト2
まちづくり誘導イメージ
画像:まちづくり誘導イメージのイラスト2

各制度の必要手続き

画像:各制度の必要手続きのフロー図

参考資料

都心部機能更新誘導方策の詳細について

グリーンボーナスの詳細について

グリーンボーナス認定制度要綱(令和7年4月開始)(PDF:244KB)

関連リリース『みんなでつくろう「まちにみどりを」~グリーンビル促進事業スタート~』(PDF:1,293KB)

感染症対応シティについて

ハイクオリティホテル建設促進制度の詳細について

天神ビッグバンや博多コネクティッドについて

天神ビッグバンについて詳しくはこちら

博多コネクティッドについて詳しくはこちら