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更新日: 2014年8月13日

市街地の再開発

「再開発」とは、一度つくられた街や建築物を再び新しい時代に合った利用形態につくり直したり、改修・保存することです。主な整備手法としては、以下のものがあります。

  • 法定の再開発⇒市街地再開発事業
  • 任意の再開発⇒優良建築物等整備事業
  • 税制特例⇒認定再開発事業、特定民間再開発事業、特定の民間再開発事業

市街地再開発事業とは

市街地再開発事業は、低層の木造建築物が密集し、生活環境の悪化した平面的な市街地において、細分化された宅地の統合、不燃化された共同建築物の建築及び公園、緑地、広場、街路等の公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的・総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造しようとするもので、都市再開発法に基づき行われる事業です。

事業の仕組み

  • 敷地等を共同化し高度利用することによって、多くの床や公共施設用地を生み出します。 
  • 従前権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床(「権利床」と呼んでいます。)に置き換えられます。 
  • 事業費には、国や市からの補助金と、高度利用によって、新たに生み出された床(「保留床」と呼んでいます。)の処分金収入を充てます。
事業の仕組みについて説明しているイラスト

施行者

都市再開発法では、次の者が施行者とされています。

[1]組合

施行区域内の宅地の所有者又は借地権者が、5人以上共同して一定の条件を満たした場合に組合設立し、施行者になることができます。また、地区内の地主、借地人はたとえ事業に反対であっても全員が組合員となります。

[2]個人

施行区域内の宅地の所有者又は借地権者、または、これらの同意を得た者は、一人又は数人で共同して施行者となることができます。なお、個人施行においては、必ずしも施行区域内の権利者全員が施行者になる必要はなく(5人以下でも可)、また、事業の都市計画決定がなくても施行可能です。

[3]再開発会社

平成14年の法改正により創設されたもので、市街地再開事業を主たる目的とする株式会社です。なお、議決権の過半を有する所有者又は借地権者及びこれらの株式会社が、施行区域内の宅地と借地について3分の2以上を保有することが必要です。

[4]地方公共団体

[5]都市再生機構・地方住宅供給公社等

補助の概要

1.補助対象

  • 調査設計計画費
  • 土地整備費
  • 共同施設整備費
補助対象に関するイラスト

※平成19年度より共同施設整備費の一部は、原則包括精算により算定します。

2.補助額

補助対象額×2/3以内(国1/3+地方公共団体1/3)

関連制度

税の優遇

市街地再開発事業では、権利変換という方法で権利を置き換えるときに、財産の移動がなかったものとみなされ、所得税・法人税や不動産取得税はかかりません。これらの税の他、固定資産税や事業所税、登録免許税において各種優遇措置が講じられています。

融資制度

一定以上の要件を満たす事業に対しては、補助金の他に政府系金融機関などから、貸付期間、利率が有利な安定した資金の融資を受けることができます。

融資を行う主な機関

  • (独)住宅金融支援機構
  • 日本政策投資銀行
  • (財)民間都市開発推進機構
  • (独)中小企業基盤整備機構 等

市街地再開発事業の事業施行地区一覧

福岡市内においてこれまで実施されている市街地再開発事業は以下のとおりです。


優良建築物等整備事業とは

既成市街地での細分化された敷地の共同化や、土地の高度利用を図り公開空地を確保するなど、良好な市街地形成や優良の住宅の供給を促進するために一定の条件を満たす民間等の任意の再開発事業に対して、国と地方公共団体が支援する制度です。

事業の特徴

事業の特徴として以下のものが挙げられます。

  • 法定手続き(都市計画決定、高度利用地区等)に縛られず、手軽に活用できる
  • 施行区域の対象地域が広い
  • 規模が小さい地区でも対応が可能

市街地再開発事業との主な違い

  法定再開発 優建
地権者の同意3分の2以上(組合)、全員(個人)全員同意
都市計画の有無原則有
期間
補助
税法上の優遇措置
まとめ時間はかかるが、
補助内容・税法上の優遇措置が充実
即効性は高いが、
補助内容・税法上の優遇措置が少ない

事業のタイプ

<優良再開発型>

共同化タイプ

2人以上の地権者が敷地を
共同化して建築物等を整備します

共同化タイプについて説明しているイラスト

市街地環境形成タイプ

建築協定、地区計画等に基づき
建築物等を整備します

市街地環境形成タイプについて説明しているイラスト

マンション建替タイプ

老朽化マンションの建替を行います(火災で建物が機能低下している場合も含む)

マンション建替タイプについて説明しているイラスト

※マンション建替えの円滑化等に関する法律に基づき許可を受けて実施されるマンション建替事業のうち、平成19年度までに着手されるものは要件が緩和されます。

<市街地住宅供給型>

住宅複合利用タイプ

住宅供給が求められる地区において、住宅、店舗からなる複合ビルを建設します

住宅複合利用タイプについて説明しているイラスト

中心市街地共同住宅供給タイプ

「中心市街地の活性化に関する法律」に基づき、中心市街地における優良な共同住宅の供給を行います

中心市街地共同住宅供給タイプについて説明しているイラスト

<既存ストック再生型>

既存オフィスビル等を活用して住宅を整備します

既存ストック再生型について説明しているイラスト

事業の要件

基礎要件

優良建築物等整備事業を行うには,次の基礎要件をすべて満たしていることが条件となります。

施行面積

概ね1000平方メートル以上(2号地区は500平方メートル)

接道

6メートル以上の道路に4メートル以上接すること

空地面積

一定規模以上の空地を確保すること

階数

地上3階以上にすること

構造

耐火建築物又は準耐火建築物にすること

基礎要件について説明しているイラスト

タイプ別要件

基礎要件のほかに,タイプ別によって次の条件が必要となります。

共同化タイプ

2人以上の地権者が複数の敷地に共同ビルを建設する事業(ただし、地権者が2人以上の場合は200平方メートル未満の狭小敷地又は不整形の土地を含むこと)

共同化タイプについて説明しているイラスト

市街地環境形成タイプ

次のいずれかに該当するもの

  1. 建築協定等に基づく壁面の位置、建物の形態、意匠の制限を受けるもの
  2. 日常開放された有意義な公共的通路等を整備するもの
  3. 事業認可前の都市計画施設用地等を歩行者空間として確保するもの
  4. 一定台数以上の公共駐車場と一体的の整備するもの
市街地環境形成タイプについて説明しているイラスト

マンション建て替えタイプ

次のすべてに該当するもの

  1. 公開空地の確保又は近隣環境に配慮した建築計画が定められた事業
  2. 法定耐用年数の2分の1以上が経過していること
  3. 区分所有者が10名以上
  4. 区分所有者全員の総意による建替え決議等がされている
  5. 従後の延べ面積の2分の1以上を住宅とすること
  6. 供給される住宅が一定の基準を満たすこと
マンション建て替えタイプについて説明しているイラスト

補助の概要

補助対象

区分 項目
調査設計計画事業計画作成費,地盤調査費,建築設計費
土地整備建築物除去等費,補償費等
共同施設整備空地等整備費,供給処理施設整備費
その他の施設整備費
附帯事務附帯事務費

補助額

補助額について説明しているイラスト

関連制度

融資制度

一定以上の要件を満たす事業に対しては、補助金の他に政府系金融機関などから、貸付期間、利率が有利な安定した資金の融資を受けることができます。

融資を行う主な機関

  • (独)住宅金融支援機構
  • 日本政策投資銀行
  • (財)民間都市開発推進機構
  • (独)中小企業基盤整備機構 等

「 先導型再開発緊急促進事業」及び「21世紀都市居住緊急促進事業」

良好な子育て環境への配慮や地球環境問題といった政策課題に先導的に対応した質の高い施設建築物等を整備する市街地再開発事業等の施行者等に対して、国が特別の助成を行います。

「 先導型再開発緊急促進事業」及び「21世紀都市居住緊急促進事業」の対象

  • バリアフリー化(必須) 
  • 地球環境貢献 
  • 広域防災拠点整備 
  • 都市緑化推進 
  • 子育て支援対応
融資制度に関するイラスト

優良建築物等整備事業の事業施行地区一覧

福岡市内においてこれまで実施されている優良建築物等整備事業は以下のとおりです。

認定再開発事業とは

都市再開発方針 (664kbyte)pdfにおいて、再開発を促進すべき地区(再開発促進地区:2号地区)において、中高層の耐火建築物と公共施設を一体的に整備する事業が、一定の認定基準に合致するものとして市長の認定を受けると、税制上の特例が適用されます。一見、事業的なニュアンスがありますが、実際は税法の一種であり、税制特例により任意の再開発事業を誘導しようとする制度です。この制度は、再開発事業の建築物等へのテナントの立地、投資の呼び込み効果を期待しています。

事業の要件

「再開発事業計画の認定基準」は都市再開発法第129条の3に規定されています。その概要については以下のとおりです。(大都市等の特例により、福岡市内については県知事ではなく市長の認定となります。)

事業の要件について説明しているイラスト

事業区域要件

  1. 都市再開発方針の2号地区内であること。
  2. 耐火建築物がおおむね2分の1以下であること。
  3. 土地の利用状況が著しく不健全(土地の細分化、公共施設の不足等)であること。

認定基準

  1. 事業計画の内容が当該地区の都市計画に適合していること。
  2. 建築される建築物が次の条件をみたすこと。     
    1. 3階以上の耐火建築物     
    2. 建築面積が200平方メートル以上     
    3. 容積率が指定容積率の3分の1以上     
    4. 建ぺい率が基準建ぺい率から10%を引いたもの以下     
    5. 公共施設が必要な位置に適正な規模で配置されていること
  3. 事業の実施期間が適切であること。

税制特例の内容

「再開発事業計画」の認定を受けた事業(認定再開発事業)には税制の特例措置があります。(詳細については、税務署に問い合わせ下さい。)

事業用資産の買換特例(所得税)(租税特別措置法第37条第1項)

既成市街地及び、これに類する区域内の資産を譲渡して認定再開発事業計画に係る建築物及び、その敷地を取得した場合に課税を繰り延べることができます。(所得税:平成23年12月31日まで)

認定再開発事業の事業施行地区一覧

福岡市内においてこれまで実施されている認定再開発事業は以下のとおりです。

天神122地区

特定民間再開発事業とは

特定民間再開発事業制度とは、民間が行う任意の再開発事業のために土地、建物を譲渡した個人が、当該事業による建築物等を取得し、当該個人の居住の用に供する場合、または当該建築物を取得できない特別な事情があるために当該事業の施行地区外で一定の土地、建物を取得した場合に税制上の特例が適用されます。事業的なニュアンスがありますが、税法の一種であり、認定再開発事業と同様に税制特例により任意の再開発事業を誘導しようとする制度です。

事業の要件

対象地域事業の要件

  1. 都市再開発法第2条の3第1項第2号(2号地区)
  2. 高度利用地区
  3. 都市再生緊急整備地域
  4. 三大都市圏の既成市街地
  5. 容積率の最低限度または高さの最低限度が定められている地区計画の区域
  6. 認定された中心市街地活性化基本計画の区域
  7. 認定整備事業計画の区域
対象地域事業の要件について説明しているイラスト

認定要件

「特定民間再開発事業の認定要件」は租税特別措置法施行令第25条の4第2項に規定されています。
その概要については以下のとおりです。
(大都市等の特例により、福岡市内については県知事ではなく市長の認定となります。)

  1. 施行区域の面積が1,000平方メートル以上であること。
  2. 地上階数4以上の中高層耐火建築物であること。
  3. 施行地区内に、都市計画施設又は地区施設に供される土地を確保すること。又は建築基準法施行令第136条第1項に規定する一定の空地が確保されていること。
  4. 従前の施行地区内の権利者2名以上による共同化事業により施行後も権利が共有されていること。

税制特例の内容

認定を受けた事業(特定民間再開発事業)には税制の特例措置があります。(詳細については、税務署に問い合わせ下さい。)

施行地区内での資産の買換え(所得税)(租税特別措置法第37条の5第1項)

  1. 譲渡金額が取得金額を超える場合は、その超える部分に相当する土地、建物等についてのみ譲渡があったものとみなす。
  2. 譲渡価格が取得価格以下である場合は、その譲渡はなかったものとする。

地区外転出に係る資産の買換え(所得税)(租税特別措置法第37条の5第5項)

当該事業による建築物を取得することを困難とする「特別な事情が認められると、 長期譲渡所得の課税の特例(※)が適用されます。

  • 6,000万円以下 所得税10%
  • 6,000万円超え 所得税15%

(※)所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額

税制特例の内容について説明しているイラスト

手続きのながれ

手続きのながれについて説明しているイラスト

特定の民間再開発事業とは

特定の民間再開発事業制度とは、民間が行う任意の再開発事業のために、個人が所有期間が5年を超える土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税に当たり、軽減税率を適用するものです。事業的なニュアンスがありますが、税法の一種であり、認定再開発事業や特定民間再開発事業と同様に税制特例により任意の再開発事業を誘導しようとする制度です。

事業の要件

対象地域

  1. 都市再開発法第2条の3第1項第2号(2号地区)
  2. 高度利用地区
  3. 都市再生緊急整備地域
  4. 三大都市圏の既成市街地
  5. 容積率の最低限度又は高さの最低限度が定められている地区計画の区域
  6. 認定された中心市街地活性化基本計画の区域
  7. 認定整備事業計画の区域
対象地域について説明しているイラスト

認定要件

「特定民間再開発事業の認定要件」は租税特別措置法施行令第20条の2第13項に規定されています。その概要については以下のとおりです。(大都市等の特例により、福岡市内については県知事ではなく市長の認定となります。)
特定民間再開発事業と認定要件が類似していますが、特定民間再開発事業では土地の共同化を要件としている一方、特定の民間再開発事業においては、従前の権利者が複数である必要はあるものの、共同化は要件とされていません。

  1. 施行区域の面積が1,000平方メートル以上であること。 (認定再開発事業のために土地を譲渡した場合は500平方メートル以上)
  2. 地上階数4以上の中高層耐火建築物であること。
  3. 施行地区内に、都市計画施設又は地区施設に供される土地を確保すること。又は建築基準法施行令第136条第1項に規定する一定の空地が確保されていること。
  4. 従前の施行地区内の権利者2名以上による共同化事業により施行後も権利が共有されていること。

税制特例の内容(租税特別措置法第31条の2第1項)

個人が平成25年12月31日までの間に、その有する土地又は土地の上に存する権利で、その年1月1日において所有期間が5年を超えるものを、特定の民間再開発のために譲渡をした場合における長期譲渡所得について、

  • 2,000万円以下 所得税10%、住民税4%
  • 2,000万円超え 所得税15%、住民税5%

の軽減税率が適用される。

手続きのながれ

特定民間再開発事業と同様のながれです。