マンション建替法第105条（容積率の特例）の許可基準について（令和7年4月改訂）

＜お知らせ＞

○令和7年4月1日に取扱要領の改訂を行いました。改訂の内容については、「新旧対照表（令和7年4月1日改訂（PDF：888KB））」をご確認ください。

○令和7年4月1日より、総合設計制度の許可を受けた建築物の「維持管理報告書」、「維持管理責任者選任（変更）届」について、電子申請が可能となりました。

電子申請を行う場合、下記電子申請フォームから申請を行ってください。

→【電子申請フォーム】維持管理報告書（外部リンク）

　 【電子申請フォーム】維持管理責任者選任（変更）届（外部リンク）

概要

耐震性が不足している等の老朽マンションの建替えを促進するため、マンション建替法第102条に係る認定（要除却認定）を受けたマンションの建替えに特化した総合設計取扱要領を従来の福岡市総合設計制度取扱要領をベースに策定し、運用しております。
総合設計制度とは、敷地内に公開空地を設ける所定の建築計画について容積率の緩和を行う仕組みです。

内容

取扱要領等

※令和４年３月　主な改訂内容
　以下の規定を許可基準（基本要件）に追加（取扱要領Ｐ9）。

　バリアフリー基準への不適合により要除却認定を受けたマンションの建替えによるマンションは、原則として道等からマンションの出入口までの一以上の敷地内通路（以下、屋外対象通路）（敷地の特殊性により屋外対象通路がバリアフリー基準に適合することが困難な場合は、マンションの車寄せから出入口までの敷地内通路）をバリアフリー基準に適合させること。

最低敷地規模の引き下げ（取扱要領7ページ参照）

総合設計が適用できる最低敷地規模を引き下げます。
商業系用途地域：500平方メートルから300平方メートルに変更、住居系用途（1低・2低除く）・工業系用途：1,000平方メートルから500平方メートルに変更。

接道道路の幅員要件の緩和（取扱要領8ページ参照）

従来の総合設計は、「商業系・工業系用途地域：前面道路幅員8メートル以上」「住居系用途地域：前面道路幅員6メートル以上」ですが、マンション建替型では、前面道路幅員を「道路に対して歩道状公開空地の幅員」とすることもできます。ただし、福岡市においては、福岡市建築基準法施行条例第27条（道路幅員に応じた大規模建築物の制限）に整合する範囲とします。

日影規制の見直し（取扱要領9ページ参照）

従来の総合設計は日影規制をワンランク厳しくしていましたが、マンション建替型では、耐震性の不足するマンションの除却・建替えの公益性を評価し、また、高さの緩和がないことから、原則建築基準法の範囲内の規制とします。

歩道状公開空地の最小幅を緩和（取扱要領13ページ参照）

歩道状公開空地の最小幅を「幅2メートル以上」から「幅1.5メートル以上」に引き下げます。

比較的小規模な公開空地等も評価（取扱要領14ページ参照）

一つの公開空地の最低面積、商業系用途地域：100平方メートル、商業系用途地域以外：200平方メートルから、敷地面積に応じ、最低50平方メートル以上。また、公開空地に準ずる空地（中庭等）についても最低面積300平方メートルから、敷地面積に応じ、最低100平方メートル以上に引き下げ。

割増係数の緩和（取扱要領18ページ参照）

耐震性の不足するマンションの除却・建替えによる公益性を評価した割増係数（×1.5）を適用。従来のKiに×1.5（ただし、都心居住タイプは除く）。
※同じ公開空地面積であれば、従来の総合設計と比べて容積割増が1.5倍になります。

公開空地の面積による足切りを廃止（取扱要領19ページ参照）

従来の総合設計では、基準建蔽率に応じて、有効公開空地率の下限がありますが、マンション建替型は、有効公開空地率の下限値がありません。
※少ない公開空地から総合設計が適用できます。

地域貢献施設の整備等に応じた容積率の割増（取扱要領19ページ参照）

地域の防災や居住環境等の向上へ貢献し、その施設が地域で不足し、確保することが必要と認められる施設については、容積の割増加算ができます。
（例：防災備蓄倉庫、地域の集会所・保育園・高齢者向け施設など）

従来の総合設計との違い

マンション建替型総合設計は、マンション建替法の改正（平成26年12月24日施行）を受け策定したもので、道路斜線などの高さ制限の緩和はありませんが、有効公開空地率の下限値の定めがないこと、従来の総合設計の割増係数Kiに×1.5（都心居住タイプは除く）を適用することなどにより、従来の総合設計と比較して、より適用しやすく割り増しもアップしています。
なお、マンション建替型は、対象が要除却認定を受けたマンションの建替えに限定されますので、それ以外は対象となりませんが、その節は、従来の総合設計制度の活用もご検討ください。

対象者

許可を得ようとする方

届出できる人

建築主の方
詳しくは担当窓口へお問い合わせください。

期日

事前協議申出は随時受け付けています。

持ち物

協議にあたっては、事前にご連絡の上、次の資料をお持ちください。
建築基準法施行規則第1条の3第1項の表1の（い）項及び（ろ）項に掲げる図書
（付近見取図、配置図、平面図、求積図　等）
その他計画を説明する上で必要と思われる図書

手数料

許可申請1件につき、160,000円が必要です。

許可申請に必要な書類

届出窓口

住宅都市みどり局建築指導部 建築指導課 指導係
電話番号：　092-711-4575
Eメール：kenchikushido-shido@city.fukuoka.lg.jp

○許可・認定等に関する相談窓口の時間について（お知らせ）
　・申請・相談等の時間を平日9時から15時までとさせていただいております（12時～13時は除く）
　※毎週水曜日については9時～12時のみ（水曜日の午後は許可等に係る相談業務は行っておりません）
　※申請・相談等にあたってはあらかじめ電話による予約をお願いします