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更新日: 2017年1月31日

都心部機能更新誘導方策




都心部機能更新誘導方策とは


福岡市では、都心部の更なる機能強化と魅力づくりを推進するため、九州・アジア、環境、魅力、安全安心共働をキーワードに、新たな容積率の緩和制度を創設しました。都心部における民間建築物の更新期等を捉え、都市計画制度等の運用基準を定め、民間の力を引き出しながら、機能更新を促進し、都心部のまちづくりを推進することを目的としています。福岡県西方沖地震を大きな契機に、更新期を迎える建物が多い都心部では、さらに安全安心のまちづくりを進めていく必要があります。また、都心部の活力を維持増進していくためには、質の高い商業業務空間の創造が必要と考えています。このため、従来の公開空地(セットバックによる歩道状空地や広場等)の量により評価の組み立てを行っていた容積率緩和制度を、環境・安全安心などの視点を加えたものとして、制度改善したものです。



都心部の機能強化と魅力づくりの視点

 

都心部の機能強化と魅力づくりの視点図
 
都心部地区の画像

九州・アジア~機能強化と魅力づくりを育成・リード~

 
九州・アジアのイラスト1

九州・アジア~機能強化と魅力づくりを育成・リード~

 
九州・アジアのイラスト2

環境~交通環境の改善(バスベイ設置対応)~

環境のイラスト1

環境~環境負荷の低減等を図る施設設備~

環境のイラスト2

魅力~賑わい・憩いの創出~

 
魅力のイラスト1

魅力~賑わい・憩いの創出 (街並み景観)~

 
魅力のイラスト2

安全安心~耐震性の向上~

 
安全安心のイラスト1

安心安全~道路狭あい地区の主要な通りの形成~

 
安全安心のイラスト2

共働~事業者・市民・行政の共働まちづくり~

 
共同のイラスト


制度概要


(1)都心部機能更新型容積率特例制度


九州・アジア、環境、魅力、安全安心、共働の視点からまちづくりを推進するため、これまでの総合設計制度等による公開空地積上型の評価に加え、新たに「まちづくり取組評価(最大400%)」を創設しています。都心部の課題である交通環境の改善を推進するため、新たに「敷地外公共施設整備評価」を創設するとともに、「公開空地評価」の改善などを行っています。


活用する制度


地区計画(再開発等促進区)、都市再生特別地区、総合設計制度原則として、幅員8メートル以上の道路に接する地域を対象とします。住環境との調和を図るため、住居系用途地域は、原則として対象外とします。


容積率緩和にあたっての評価の考え方


[1].まちづくり取組み評価(新規項目) → 下記のまちづくり取組みを評価(最大450%)

九州アジア

機能強化と魅力づくりを育成・リードする用途の設置運営(最大50%)


環境

交通環境の改善に寄与する施設整備(最大100%)


環境負荷の低減等を図る施設整備(最大50%)


魅力

賑わい・憩いの創出、地域資源の活用(最大50%)


安全安心

災害に強い都市構造に寄与する施設整備(最大50%)


共働

街区から数街区相当のまちづくり計画立案(最大100%)



※指定容積率(400%~800%)との整合を図るため、本評価の緩和容積率上限は原則として下記のとおり


まちづくり取組み評価 ≦ 各分野の緩和容積率の上限の和 × 指定容積率(%)/800(%)



天神BBB

天神BBBの「認定」を受けた建築物で天神の魅力向上に資する取組み(最大50%)



[2].敷地外公共施設評価(新規項目) → 整備施設面積の敷地面積に対する割合を一定計算式で評価

地下歩道や道路付加車線の確保などの敷地外関連公共施設整備を推進


[3].公開空地評価(改善項目) → 公開開空地の敷地面積に対する割合を一定計算式で評価

交通円滑化等に寄与する公開空地や歩行者空間整備を推進


※公開空地整備は、制度活用の際の必須事項


[4].特定施設評価(項目追加) → 整備施設面積を評価

文化ホール、太陽光発電施設,地域冷暖房施設,防災用備蓄庫、宿泊施設 など

 

特定施設評価図

  • ※総合設計制度は、敷地単位の計画となるため容積率上限は[3]+[4]になります。
  • ※都市基盤との調和、周辺への影響配慮等を審査し、都市計画等の手続きを行った上で決定されます。


都心部機能更新型容積率特例制度による、まちづくり誘導イメージ


現場・課題
 

現場・課題のイラスト1

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まちづくり誘導イメージ
 

まちづくり誘導イメージのイラスト2

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(2)街並み誘導型地区計画(道路狭あい地区型)


道路狭あい地区内の主要な通り等の形成や、安全安心と賑わい、界隈性を持った多様な機能を誘導するため、セットバックの距離に応じ容積率を緩和するものです。


活用する制度


街並み誘導型地区計画
原則として、幅員4メートル以上6メートル未満の道路に接する地区を対象とします。幅員4メートル未満の狭あい道路沿道については、交通上、安全上、防火上等の課題が多いため、当面、4メートル未満道路を経由しないで敷地に連絡するなどの対策を講じるものを対象とします。


容積率緩和にあたっての評価の考え方


緩和容積率(上限)=W(※1)×0.8×100(%) ≦ 指定容積率(%)


セットバックにより確保される空地等を勘案し、周辺への影響等を審査し、都市計画等の手続きを行った上で決定されます。


※1:Wは、壁面の位置の制限が指定された部分を含む見なし道路幅員(メートル)


街並み誘導型地区計画(道路狭あい地区型)による、まちづくり誘導イメージ


現場・課題
 

現場・課題のイラスト2

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まちづくり誘導イメージ
 

まちづくり誘導イメージのイラスト2

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各制度の必要手続き

 
各制度の必要手続き


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参考資料


都心部機能更新誘導方策の詳細については、「福岡市都心部機能更新誘導方策」、「福岡市都心部機能更新誘導方策取扱要領」及び「福岡市都心部機能更新誘導方策取扱要領実施細目」をご参照ください。