現在位置:福岡市ホームの中のよくある質問QAの中の住宅・建築から一体開発とは何か。(都市計画法第4条第13項、同第29条第1項第1号)
更新日: 2019年11月5日

福岡市よくある質問Q&A

質問

一体開発とは何か。都市計画法第4条第13項、同第29条第1項第1

回答

 一体開発とは、隣接する又は近接する複数の土地における開発行為等が、土地の利用形態等から客観的総合的に判断して、一体的な開発行為と認められる場合などのことを言います。
 この場合はこれらを合わせた全体の区域を開発区域とみなします。
 土地利用行為が一体不可分で一連のものと認められるかどうかを判断する観点は次のとおりです。

1 行為主体の同一性開発者、土地所有者、工事施行者、設計者などが同一人であるかどうかなど
2 利用目的の一体性道路や下水道等の公共施設を共用しているかどうか、区域の間で専用利用の関係があるかどうかなど
3 物理的位置関係隣接・近接の程度がどれほどかなど
4 時期的関係建設や造成などの時期が近いかどうかなど

 一体開発については、次のようなことがよく問題になっていますので、ご注意ください。
 位置指定(いちしてい)道路に依存する建築物の敷地は全てが開発区域に含まれます。利用目的の一体性があり、この関係は位置指定道路が存在している限り続きますので、時期的関係2年以上経過などは考慮されません。
 建築物の敷地に含まれない隣接地を利用する屋外(おくがい)駐車場、テニスコートなどでも、当該建築物利用者のための専用施設であれば、利用目的の一体性があるため、開発許可制度では当該土地を開発区域に含める必要があります。ただし、土地所有者が同一人で隣接する屋外駐車場であっても、一般の利用に供する月極駐車場や時間貸駐車場である場合などでは、開発区域に含める必要はありません。
 土地を分割することにより、一部の土地が道路に接続せず、囲繞地(いにょうち)の問題が生じるような場合は、これらの土地の全てが開発区域に含まれます。

【くわしい解説関係者向け-開発行為が完了した土地の隣接地における開発行為に係わる開発区域について
 一体開発についての具体的な基準は次のとおりです。
 開発行為が完了した土地開発不要の土地を含む。以下「甲地」という。の隣接地以下「乙地」という。における開発行為が、次のいずれかに該当する場合は、甲地及び乙地を合わせた区域を開発区域として取扱うものとします。
1 土地の利用形態等から客観的に判断して一体的な開発行為と認められるとき
2 乙地の開発行為の開始時期が、甲地の開発行為の完了公告後開発許可が不要であった土地である場合は、建築物の検査済証等で確認後2年以内であるときで、次のいずれかに該当する場合
(1) 甲地の開発者と乙地の開発者とが同一人であるとき
(2) 甲地の所有者と乙地の所有者とが同一人であるとき
 この場合の「同一人」にはその者の親族、役員、従業員等で、その者と密接な人的関係又は資本的関係がある者を含むものとします。上記2において、甲地の隣接地でなくとも、甲地との敷地間の距離が9メートル未満である場合近接する場合は、乙地として取扱うものとします。

<<参考>>
都市計画法第4条第13開発区域の定義
「福岡市開発許可等審査基準」I-第1-法第4開発行為について-1←開発行為の定義に関して福岡市が定める運用基準を掲載しております。
「福岡市開発許可等審査基準」I-第2-法第29条第1項第1号について←開発行為が完了した土地の隣接地における開発行為に係る開発区域いわゆる「一体開発」について福岡市の定める運用基準を掲載しております。
開発許可制度研究会編著『開発許可質疑応答集』第2章【第29条関係】一体開発実務上の観点から、よくある疑問点の解説が記されており、参考になります。
「福岡市開発許可等審査基準」については、リンク先:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】よりダウンロードすることができます。

【お問合せ先】
部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号市庁舎4階
電話番号(1):092-711-4587東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係
電話番号(2):092-711-4588城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係
FAX番号:092-733-5584
電子メール:kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引附き
受付時間:月曜~金曜休庁日除く午前9時15分~午前12時水曜日は特に込み合う傾向があります。午後は予約により対応できる場合があります。