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更新日: 2019年10月25日

開発許可制度のあらまし

 開発許可制度のあらましです。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

1. 制度の趣旨

 開発許可制度とは、都市計画法に基づき、以下の二つの役割を果たすことを目的として、開発行為等について都道府県知事等(福岡市では福岡市長)の許可を要することとして、許可基準に該当しない開発行為を制限する制度です。

  • 一定の開発行為について、公共施設等の整備や防災上の措置を義務づけることにより、良好な宅地水準を確保すること
  • 都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を市街化区域市街化調整区域とに分けること(区域区分)等により、土地の利用目的に沿った立地の適正性を確保すること

 この二つの役割を果たすため、開発許可制度における許可基準としては、次の2種類の基準が用意されています。

  • 技術基準公共施設の整備や防災上の措置が講じられているか等を判断する基準
  • 立地基準:立地の適正性を判断する基準

 一般的には、市街化調整区域における建築行為等の規制などの内容も、開発許可制度の範囲に含まれます。

 また、開発許可制度の主な役割は、制定当時、乱開発を防止することでありましたが、近年ではコンパクトシティを実現するための役割も重要になってきております。

2. 制度の概要

 都市計画制度における開発許可制度は、技術基準立地基準への適合性の審査を通じて、都市的土地利用を行う前提として良好な宅地水準を確保すること、また都市計画に定められた土地の利用目的に沿った開発行為が行われるようにして立地の適正性を確保することという二つの役割を有しています。また、特に近年では、コンパクトシティを形成していく必要性が高まっており、まちづくりの将来像を示すマスタープランの内容を実現する手段としても開発許可制度が重要となってきています。

 以下に、開発許可制度の個別的な内容をあげておきます。


(1) 制度が創設された背景

 昭和30年代に始まる高度経済成長にともなって、人口や産業が激しく都市に集中し、郊外部において 無秩序に市街化が進んだり、道路や公園のように、安全で快適な都市生活を営むためになくてはならない施設が整備されないままに、市街地が形成されるといった弊害が起きました。

 このため、都市計画区域について、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」と市街化を抑制すべき「市街化調整区域」とに区分し、計画的な市街化を図る「線引き制度」(区域区分制度)が都市計画法に導入されました。

 さらに、この線引き制度を担保するために創設されたのが「開発許可制度」です。つまり、市街化区域及び市街化調整区域においては、主として建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為を都道府県知事(福岡市では福岡市長)の許可に係らしめて、開発行為に対して一定の水準を保たせるとともに、市街化調整区域にあっては一定のものを除き開発行為を行わせないこととして、その目的を達しようとする制度です。

 また、近年は、市街地の拡散と人口減少・高齢化の進展により低密度な市街地が形成され、既成市街地における空家や空地の発生、将来的なインフラの維持・更新に係るコストの増大等の懸念が生じています。そのため、コンパクトシティを形成していく必要性が高まっており、開発許可制度は、都市計画に関する他の制度とあいまって、まちづくりの将来像を示すマスタープランの内容を実現する手段としても重要となってきています。

(2) 開発行為の定義

 開発行為の定義については、リンク先の「開発行為とは何か。」をご覧ください。


(3) 開発許可権者

 開発行為等の規制の権限は福岡市においては福岡市長にあります。都市計画法第三章第一節の規定による都道府県知事の権限については、指定都市の区域内にあっては当該指定都市の長が行うこととされています。

(4) 規制対象規模

 開発許可制度を適用する必要性、効果及び開発者の負担等を勘案して、一定規模未満の開発行為については制度の適用除外とされています。規制対象規模については、リンク先の「開発許可の規制対象規模を知りたい。」をご覧ください。

(5) 規制対象外の開発行為

 乱開発を惹き起こすおそれがない場合などには、開発許可が不要とされています。不要となる場合については、リンク先の「開発許可が不要な場合を知りたい。」をご覧ください。

(6) 開発許可基準

 開発許可制度における許可基準としては、次の2種類の基準が定められています。

  • 技術基準(都市計画法第33条)
     道路、公園、給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準です。地方公共団体の条例で、一定の強化又は緩和、最低敷地規模に関する制限の付加が可能とされており、福岡市においても条例に定めております。
  • 立地基準(都市計画法第34条、市街化調整区域にのみ適用)
     市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、許可できる開発行為の類型を限定しています。

(7) 建築等の制限

 市街化調整区域のうち、開発許可を受け た開発区域以外の区域においては、都道府県知事等(福岡市では福岡市長)の許可を受けなければ、一定の建築行為をしてはならないと定められています。

  • 技術基準(都市計画法施行令第36条第1項第1号)
     排水施設の確保、防災上の措置に関する基準です。
  • 立地基準(都市計画法施行令第36条第1項第3号)  
      市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、許可できる施設の類型を限定しています。許可基準は上述の(6)開発許可基準に準じています。

3 制度の逐条解説

 開発許可制度の内容を法律の条文ごとに整理すると以下のとおりとなります。(法律等の名称については、次の略称を用います。法:都市計画法、施行法:都市計画法施行法、令:都市計画法施行令、規則:都市計画法施行規則)

  • 法第4条←用語の定義です。
  • 法第7条←区域区分制度について定めた規定です。
  • 法第29条←開発行為の許可(開発許可)に関する規定です。
  • 法第30条←開発許可申請の手続きについての規定です。
  • 法第31条←設計者の資格についての規定です。開発区域の面積が1ヘクタール以上の開発行為に関する工事が対象となります。
  • 法第32条←開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、公共施設の管理者の同意を得る等の手続きをとるべき旨を定めた規定です。開発行為の円滑な施行、公共施設の管理の適正性等を確保することを趣旨としています。
  • 法第33条←開発許可の基準(いわゆる技術基準)を定めた規定です。
  • 法第34条←開発許可の基準(いわゆる立地基準)を定めた規定です。市街化調整区域において行う開発行為について、前条に加えて、その許可基準を定めたものです。
  • 法第34条の2開発許可の特例です。国又は都道府県等が行う開発行為については、これらと開発許可権者との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなす規定です。一部の場合を除き、開発許可の場合と同様の規定が適用されます。
  • 法第35条←開発許可に対する処分(許可又は不許可)の迅速な処理と通知についての規定です。処分は文書(書面)をもって通知されます。
  • 法第35条の2開発許可の変更の許可等についての規定です。
  • 法第36条←工事完了の検査と公告について定めた規定です。
  • 法第37条←開発区域内の土地で、工事完了公告までの間において行われる建築等の制限に関して定めた規定です。開発工事の工程上や施行上やむを得ない場合の例外も定められています。
  • 法第38条←開発行為に関する工事の廃止についての規定です。
  • 法第39条←開発許可を受けた開発行為等により設置された公共施設の管理権の帰属についての規定です。
  • 法第40条←開発許可を受けた開発行為等により設置された公共施設の用に供する土地の帰属についての規定です。
  • 法第41条←用途地域の定められていない土地の区域における開発許可があった開発区域内の土地において建築される建築物の敷地、構造及び設備に関する制限(建蔽率・容積率等の指定)についての規定です。
  • 法第42条←開発許可を受けた開発区域内において行われる建築物の新築、改築又は用途の変更について制限を行おうとする規定です。これに基づく許可は通称で「建築許可」と呼ばれます。
  • 法第43条←市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で行われる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設について、制限を行おうとする規定です。これに基づく許可は通称で「建築許可」と呼ばれます。
  • 法第44条←開発許可又は建築許可(法第43条)を受けた者の一般承継人について、許可に基づく地位の承継を定めた規定です。(一般承継)
  • 法第45条←開発許可を受けた者の特定承継人について、開発許可に基づく地位の承継を定めた規定です。(特定承継)
  • 法第46条←開発登録簿の調整及び保管についての規定です。
  • 法第47条←開発登録簿について、登録すべき事項、調整及び保管について定めた規定です。
  • 法第48条←市街化区域の計画的市街化を積極的に推進するため、民間の開発行為に対しては国及び地方公共団体が援助に努める旨を定めた規定です。
  • 法第49条←(削除、平11法87)
  • 法第50条←開発許可等の処分に関する不服申立ての規定です。
  • 法第51条←鉱業等との調整に関する事項を理由とする不服審査についての規定です。
  • 法第52条←審査請求と訴訟との関係についての規定です。
  • 法第78条←開発審査会の組織及び運営に関する規定です。
  • 法第79条←開発許可等について、都市計画上必要な条件を附することができることの規定です。
  • 法第80条←開発許可権者が都市計画法の規定による許可又は承認を受けた者に対し、必要な報告若しくは資料の提出を求め、又は勧告若しくは助言をする権限について定めた規定です。
  • 法第81条←開発許可権者が行う監督処分についての規定です。
  • 法第82条←立入り検査に関する規定です。
  • 法第86条←都道府県知事の権限の委任についての規定です。(臨港地区に係る事務)
  • 法第91条から第94条まで及び第96条←罰則に関する規定です。
  • 法附則第29条←法の施行期日を別に定める旨、都市計画法(大正八年法律第36号)及び住宅地造成事業に関する法律(昭和39年法律第160号)の廃止、経過措置等です。
  • 施行法第1条←都市計画法の施行期日を定めた規定です。昭和44年(1969年)6月14日とされました。
  • 施行法第7条←都市計画法の施行に伴い住宅地造成事業に関する法律(通称:「事業法」)が廃止されることとなるため、それに伴う必要な経過措置について定められた規定です。

4 制度の関係基準等

 開発許可制度の関係基準等は以下のとおりです。

  • 国土交通省「都市計画運用指針」←都市計画制度に関する国の技術的助言です。開発許可制度の基本的な考え方が示されています。
  • 国土交通省「開発許可制度運用指針」←開発許可制度に関する国の技術的助言です。
  • 「福岡市開発許可等審査基準」←福岡市の開発許可制度に関する運用基準です。

問い合わせ先

部署:住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所:福岡市中央区天神一丁目8番1号(市庁舎4階)
電話番号(1):092-711-4587(東区、博多区、中央区及び南区の担当:開発指導第1係)
電話番号(2):092-711-4588(城南区、早良区及び西区の担当:開発指導第2係)
FAX番号:092-733-5584
電子メール:
kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】索引付き)
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