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更新日： 2024年4月1日

開発行為の定義（都市計画法第4条第12項）

　開発行為の定義です。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

1　開発行為

　「開発行為」とは、開発許可制度において、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を言います。「土地の区画形質の変更」とは、次の3つを言い、そのいずれか一つでもあれば、これに該当します。

  • 区画（くかく）の変更：道路、水路、公園などを新設、変更又は廃止すること
  • 形状（けいじょう）の変更：盛土（もりど）又は切土（きりど）を行う造成で土地の形状を変更すること
  • 性質（せいしつ）の変更：農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更すること

　開発行為が行われる場合は、開発許可が不要となる場合を除き、開発許可を受けなければなりません。

　開発行為の正式な定義等については、都市計画法第4条第12項（定義）及び「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-1、I-第2章などに定められていますが、より分かりやすくするために、「2 供する目的」、「3 区画の変更」、「4 形状の変更」、「5 性質の変更」に分けて解説します。

2　供する目的

  • 「供する目的」とは、上記の「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的のことであり、目的となる建築行為等と「土地の区画形質の変更」とが同時期に連続して行われなくても、「供する目的」が宅地として利用することであれば、開発行為に該当します。例えば、建築物の建築後にその敷地の隣接地等へ専用駐車場を整備することは「供する目的」に該当し、「土地の区画形質の変更」が伴えば、一体開発として開発行為に該当します。建築物が既存のものであっても、「供する目的」であることに変わりはありませんので、注意してください。
  • 建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供しない場合（例えば屋根のない月極駐車場や資材置き場などを単独で設置する場合）は、土地の区画形質の変更があったとしても規制の対象となる「供する目的」がないため、開発行為には該当しません。従って、開発許可は不要であり、手続きも必要ありません。
  • 現在は宅地ではない一体の土地の一部分のみを建築物の敷地とし、残りの土地を農地（田、畑）のまま使い続ける場合などは、残りの土地に関しては「供する目的」が建築物の建築等の用に該当しないため、開発区域に含める必要はありません。ただし、残りの土地が開発区域内に新たに整備される区画道路のみに接しており、既存道路に接していない場合は、その時点で、一体開発として開発区域に含める必要があります。また、このような残りの土地が既存道路に接していても、開発区域に含める場合もあります。
  • 風力発電機に附属する管理施設及び変電設備を設置する施設である建築物については、主として当該附属施設の建築を目的とした行為でないことから、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先：「風力発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。」
  • 太陽光発電施設（建築基準法上の建築物でないもの）の附属施設である建築物については、その用途、規模、配置や発電施設との不可分性等から主として当該附属施設の建築を目的とした開発行為にあたらないと判断できる場合には、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先：「太陽光発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。」

3　区画の変更

  • 単なる分合筆は、規制の対象とはなりません。分合筆のみを目的とする場合は、いわゆる権利区画の変更に過ぎないためです。
  • 区画の変更とは、開発区域内における道路（位置指定道路を含む。）、里道、水路等の公共施設の新設、変更または廃止等を行うことをいいます。
  • 道路（道路法、道路運送法又は道路交通法）の新設、廃止、変更等は区画の変更に該当しますが、都市計画道路（都市計画施設である道路）として整備される場合などは該当しません。
  • 位置指定道路（建築基準法第42条1項5号、特定行政庁から道路位置指定を受けた私道）の指定、廃止、変更等は区画の変更に該当します。リンク先：「位置指定道路の廃止は開発行為になるのか。」
  • いわゆる「2項道路」（建築基準法第42条第2項の規定により、「建築基準法上の道路」とみなされる道）において、道路の中心線からの水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなす場合（セットバック）は区画の変更に該当しません。ただし、後退した部分を道路として寄付する場合などは、区画の変更に該当します。
  • 協定道路（建築基準法第43条第2項に基づく「福岡市建築物の敷地と道路との関係の許可運用基準」）の協定締結は区画の変更に該当しません。
  • 公園（都市公園法に基づく都市公園）については、新設だけでなく、位置の変更、廃止等も区画の変更に該当します。

4　形状の変更

  • 形状の変更とは、切土、盛土等により、土地に物理的な行為を加えることをいいます。
  • 切土の深さ及び盛土の高さが30センチメートル以下の造成工事については、規制の対象としません。その水平投影面積がいくら大きくても、対象としません。
  • 切土の深さ及び盛土の高さは現況地盤面と計画地盤面の高低差で判断します。工事の過程で一時的に生ずる地盤面については、この判断において考慮する必要はありません。
  • 現況で建築物が存在する部分の現況地盤面は、その建築物が周囲の地面と接する位置と同等の高さにあるものとみなします。周囲の地面の高さが異なる場合は、接する位置の各点を直線で結んだ位置（直線補間）と同等の高さにあるものとみなします。建築物が接する地盤面の縦方向と横方向に高低差がある場合は、その中間点を基準に各点を直線で結んだ位置を地盤面とみなします。また、周囲の地面の高さが複雑に変化する場合は、下記の【お問い合わせ先】までご相談ください。
  • 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為については、規制の対象としません。その範囲は建築物が実際に周囲の地盤と接する位置を元に判断します。判断にあたっては建築物の1階平面図（場合によっては基礎伏図）等を参考にします。

5　性質の変更

  • 農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当するものとして規制の対象とします。
  • 農地等宅地以外の土地は、具体的には地目が田、畑、山林、原野、墓地、雑種地などの宅地ではない土地が該当します。
  • 畑の造成については、周辺の状況等により、当該造成地が建築物の敷地等として利用されることが明らかな場合については、開発行為として取扱います。詳しい内容は次のリンク先をご覧ください。リンク先：「畑の造成は開発行為になるのか。」
  • 地目が学校用地、境内地などの場合は、土地利用の実態により、宅地と同様に規制の対象としない場合があります。
  • 「宅地に変更すること」とは、実際に地目変更の登記を行わない場合でも、実質的に土地を宅地として利用し得る状態に変更する場合（例えば、建築確認申請の際、敷地に含まれる場合）であれば、性質の変更に該当します。
  • 宅地以外の目的で造成された土地のうち屋根のない駐車場、資材置き場、家庭菜園（建築物の敷地の一部など）、運動場、鉄道高架下等の目的で造成された土地で相談等があった時点において、3年以上土地利用が図られていた後に建築行為がある場合は、規制の対象としない場合があります。
  • 上記の屋根のない駐車場等の目的で造成された土地に該当するかどうかについては、土地の物理的形状、周囲に整備された公共施設（排水施設等）、設置された工作物、建築物の敷地との一体性などから総合的に判断します。
  • 上記の「3年以上」を確認する方法として、航空写真等の提出が必要です。（当該建築行為の着手時期より3年以上前に撮影されたもの） ※参考 ： 航空写真の入手先は、国土地理院九州地方測量部（住所：〒812-0013福岡市博多区博多駅東二丁目11-1福岡合同庁舎5階、電話：　092-411-7881　→申込先：一般財団法人日本地図センター、電話：　03-3485-5413　）、九州地理情報株式会社（住所：福岡市東区青葉二丁目30-1、電話：　092-663-2111　）などです。

6　留意事項

  • 開発行為があれば、開発区域の面積が、市街化区域では1,000平方メートル以上、市街化調整区域では面積に関係なく、都市計画区域外では1ヘクタール以上となる場合に、開発許可（都市計画法第29条第1項又は第2項）が必要になります。くわしくは次のリンク先をご覧ください。→リンク先：「開発許可の規制対象規模を知りたい。」
  • 市街化区域では、開発行為がある部分の面積（「形状の変更」及び「性質の変更」を行う部分の面積の合計。重複する部分は除く。）により規制の対象となるか否か判断します。地目の変更が生じる部分の面積と切土・盛土が30センチメートルを超える部分の面積の合計が開発区域面積の15パーセント以下かつ、1,000平方メートル未満の場合は開発許可が不要です。
  • 市街化調整区域では、原則として建築等が禁止されていますので、開発行為がない場合でも、許可（建築許可）が必要となる場合があります。

7　参考（関連ページへのリンク）

(1)　開発許可申請の全体の流れについて

　都市計画区域（区域外は1ヘクタール以上）において開発行為をしようとする方は、開発許可が不要の場合を除き、あらかじめ、福岡市においては福岡市長の許可を受けなければなりません。（法第29条）

　開発許可申請の手続きについても法律に規定されています。手続きの流れについては、次のリンク先をご覧ください。（法第30条）

(2)　開発区域について

　開発行為に該当するかどうかを調べる前に、開発区域がどの範囲までなのかを知っておくことが重要です。

　また、一体的な土地の区域を意図的に分割して、開発許可の規制を逃れようとする、いわゆる「開発許可逃れ」の相談があれば、「一体開発の判断基準」に従って、厳格な審査を行います。

　開発区域については、次のリンク先をご覧ください。

(3)　許可を要しない場合について

　開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。

※「福岡市開発許可等審査基準」の全文は、次のリンク先に掲載しております。リンク先:「開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】」


【お問合せ先】

部署：住宅都市局建築指導部開発・建築調整課
住所：福岡市中央区天神一丁目8番1号（市庁舎4階）
電話番号（1）：092-711-4587（東区、博多区、城南区及び早良区の担当：開発指導第1係）
電話番号（2）：092-711-4588（中央区、南区及び西区の担当：開発指導第2係）
FAX番号：092-733-5584
電子メール：kaihatsu-kenchiku.HUPB@city.fukuoka.lg.jp
WEB:開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】（索引附き）
受付時間：月曜～金曜（休庁日除く）午前9時15分～午前12時

   

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